Diskussion om syndikering, uppfyllelse och fastighetsbolag som marknadsför till israeler
Ursprungligt publiceringsdatum på United States Real Estate Forum på Facebook:
2017-06-03T02:55:30+0000
Diskussion om syndikering, uppfyllelse och fastighetsbolag som marknadsför till israeler
Svaren på inlägget kan läsas längst ner på sidan och gå med i diskussionen
- Ett bra sätt att kringgå utländska restriktioner är att investera i Del Multi Unios Syndication och där får du ägande med amerikanernas Harriets som tar ett kommersiellt lån från Fannie Mae och Freddie Mac
- Vänner, en fråga - i eran före din kontroll över investeringar. Har någon här jobbat med American Eagle Properties och kan ge en åsikt om dem?
- http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
- Vilka är de främsta fördelarna med att uppfyllelsen nu har ett prospekt? Är allt mer synligt och kontrollerat?
- Okej, tack. För att de är så entusiastiska över detta faktum, men jag frågade dem varför och jag har fortfarande inte fått något svar. Kanske sänker det gränsen på 35 investerare för nu är det kontrollerat. Jag vet att de jobbat länge med skattemyndigheten för att allt ska bli som det ska. Med all respekt för Inbo Karambo och deras liknande, lita bara på uppfyllandet.
- Du har rätt i att utfärdandet av ett prospekt inte har en gräns på 35 investerare. Kostnaden för att utfärda prospektet är omkring 2 miljoner NIS och det betyder att företaget arbetar enligt de högsta standarderna från Israel Securities Authority.
- Chashema och Avi Katz har mycket att förlora på eventuella misslyckanden, så de kommer att kämpa hårt för att åtminstone ge investerarna tillbaka fonden i sina investeringar, och de har också djupa fickor för juridiska strider eller slutföra finansiering om det behövs. Men varje investering bör naturligtvis kontrolleras och vara vettig som jag nämnde tidigare.
- .Också för uppfyllelse skulle jag lägga pengar som i värsta fall om jag förlorar dem inte kommer att förstöra mitt liv. Det uppger de själva. Jag kommer inte att ta pengar för detta eller pengar som jag har sparat till barnen till universitetet eller som jag behöver för att leva. Och även i uppfyllelse är det möjligt att sprida risker i små investeringar på olika marknader.
- http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
- Som med allt du investerar i, är det tillrådligt att förstå verksamheten och publiken. Turistfastigheter är något som kräver mer underhåll och marknadsföring på grund av den föränderliga mängden jämfört med bostadsfastigheter där människor kan bo i åratal och inte lita på dig för allt i fastigheten
- Hej kompisar
Spring för att konsultera
Kanske någon råkar veta/höra.I samband med investeringar i turistfastigheter sysslar bdp-bolaget med detta på flera platser i världen
Vi pratar om avkastning på ca 5-8% netto i Europa - Tyskland
Är det någon som vet/hör?
Vad tycker du om turistfastigheter,
Hur farligt?
Är avkastningsprocenten rimliga eller för låga? - Under vilka förutsättningar drar uppfyllelse och liknande in pengarna på aktiemarknaden? Vilken ränta?
- Vad säger du om investeringarna genom Hap i New York?
- Vad negrerna faktiskt har åstadkommit är att investerarnas pengar används som handpenning för entreprenören/utvecklaren de samarbetar med för att ta lån från banken. Företagaren förbinder sig att erhålla ett lån före utgången av ett förutbestämt datum. Om han inte lyckades, finns det säkerheter i fullgörandekontrakten för att avsluta affären.
- Jag antar att du har arbetat dig igenom en trygg framtid och faktiskt ett av problemen där är konkurrensen som skapas i slutet av bygget eftersom det är en tillfällig "översvämning" av hus tillgängliga för uthyrning i området. Jag är de som tog längre tid att hyra.
- http://www.safefuture.us/
- Safe Future är det första fastighetsbolaget som erbjuder dig en attraktiv, solid och extremt lönsam investeringskanal.
Reagerar på förändringar i marknadstrenden
Den amerikanska fastighetsmarknaden återhämtar sig från krisen och förändras snabbt. Safe Future var det första israeliska företaget som var förberett för den nya marknadssituationen och formulerade nya och unika investeringsriktningar, främst fastighetsentreprenörskap inom nybyggnation.
Under det senaste decenniet var de flesta av israelernas fastighetsinvesteringar i USA inriktade på att köpa befintliga fastigheter, vanligtvis från banker och kongresser, men det verkar som om denna marknad gradvis håller på att uttömma sig själv. De verkliga möjligheterna minskar, och många av de fastigheter som finns kvar på marknaden och som erbjuds till låga priser är fällor för nybörjare.
Fastighetskrisen har dock gett upphov till nya möjligheter. En bieffekt av krisen var ett nästan helt stopp för nybyggnationen. I vissa områden råder det i dessa dagar en reell brist på lediga hus, särskilt nya hus för medelklassen.
Krisen lämnade många entreprenörer och entreprenörer med mark för byggnation i eftertraktade områden, ibland även efter full miljöutveckling och etablering av infrastruktur, men utan ekonomisk förmåga att bygga på dem. Ibland är fastigheten redan i konkurs eller ägs av banken, eller är en kandidat för det. Det är här Safe Future kommer in i bilden. - Det sker en övergång av företag som handlat med fastighetstillgångar i USA som SDB och andra till entreprenörskap eftersom de säger att möjligheten har uttömt sig och nästa möjlighet är entreprenörskap.
- Jag förstod inte skillnaden - pratar du om att befintliga fastigheter har uttömt sin potential och därför är det bättre att bygga? Det ser jag definitivt. På en parkeringsplats i Harlem blev en poetisk investering av Hechshama eller HAP - jag gick för att se dem alla.
- Ja. Eftersom fastighetspriserna stiger och de är mindre attraktiva och avkastningen minskar har de gått över till entreprenörer som Seif Futzer för att köpa tomter och bygga på dem och jag känner några andra som har börjat göra detta.
- Jag fick svar från uppfyllelsen angående förändringen med att de nu finns under ett prospekt -
Förändringen i prospektet är inte stor. Samma inspektion, samma övervakning - bara Securities and Exchange Commission granskade och gav sitt tillstånd som att ge ut aktier eller obligationer
(Bra för den som inte kan området eller uppfyllandet och vill känna sig trygg under myndighetens tillsyn).Vad mer - detta eliminerar gränsen på 35 investerare för oss - då kan hundratals delta för en investering, och därför är beloppen för inträde lägre - från 30 tusen dollar
- Angående WhatsApp-diskussionen om HAP - jag träffade dem också. Nackdelen jag kände var att arbetet var direkt med företagaren. Uppfyllelse är en förmedlande faktor som har räddat många transaktioner som trasslat ihop sig med entreprenörer och detta med starka kontrakt. Dessutom verkar avkastningen de erbjöd inte lockande.
- https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
- Vad du ska leta efter i företag som tillhandahåller fastigheter med en hyresgäst och förvaltar fastigheten åt dig - Nyckelfärdiga leverantörer:
1) Är du den faktiska ägaren av fastigheten eller marknadsför du bara den för någon annan? (Du försöker ta reda på om du pratar med en mellanhand)
När du undersöker nyckelfärdiga säljare kommer du att upptäcka att många av dem faktiskt inte äger fastigheterna de säljer. De marknadsför helt enkelt fastigheter för andra och fungerar som mellanhänder mellan dig och de sanna ägarna. Det är inte nödvändigtvis något fel med detta koncept, men det är ditt jobb att försöka hitta den direkta källan. Om du gör det skär du bort allt fett och ger dig bästa möjliga avkastning på din investering.
Det kan dock vara svårt att hitta den sanna ägaren, eftersom mellanhänder är proffs på att maskera sig som de faktiska ägarna till fastigheterna de säljer. Inte bara det, de kommer ofta att insinuera att de är huvudmän för förvaltningsbolaget som kommer att förvalta din fastighet. Var försiktig att du inte hänvisas till ett förvaltningsbolag som är ett av deras dotterbolag. Om en säljare hänvisar till en person eller ett företag som ett av deras dotterbolag eller partners när det gäller köp, försäljning, renovering eller förvaltning av en fastighet, måste du veta att mellanhanden har begränsad eller ingen kontroll över den aspekten av din investering.
Det viktiga att komma ihåg om en mellanhand är att du inte vet att du har att göra med en om du inte vet de rätta frågorna att ställa.
Mellanhänder äger inte fastigheterna de marknadsför och får betalt på ett av två sätt:
De får en stor kick back från den sanna ägaren. Ett typiskt exempel: En säljare vill ha 50,000 60,000 dollar för sin egendom. En mellanhand kommer och säger "Hej Mr. Ägare, om jag kan ge dig en köpare som kommer att betala $10,000 XNUMX för din fastighet, ger du mig $XNUMX XNUMX vid stängning?" Herr. Ägaren säger "Visst, varför inte, vad har jag att förlora? Jag suger på marknadsföring ändå.” Herr. Mellanmannen säger: "Hej, har du något emot om jag tar bilder på din fastighet och lägger in några detaljer på min hemsida?" ... du fattar bilden.
Det andra sättet som mellanhänder tjänar pengar på är genom att hitta kassaflödande hyresfastigheter, sätta dem på kontrakt med ägaren och marknadsföra dem till ett högre pris. När de väl har en köpare på kroken gör de vad som kallas en samtidig stängning. Detta innebär att de köper fastigheten timmar, om inte minuter innan du gör det, vanligtvis utan din vetskap. Mellanmannen gör en vacker vinst och du har inte fått något värde från det ökade försäljningspriset.
Även om alla mellanhänder inte är oärliga bör du vara uppmärksam på vilseledande uttalanden som "Vi är så stolta över våra renoveringar" och "Kvaliteten på vår fastighetsförvaltning är så hög". Även om de kanske marknadsför en kvalitetsprodukt, måste de göra det med ett betydande påslag om de själva vill tjäna pengar på transaktionen. Du kommer att göra mycket bättre om du köper från samma källa som de gör, den faktiska ägaren av fastigheten.
2) Jag ser att fastigheten på 123 Maple Street ligger i Memphis, TN. Bor du i Memphis, och i så fall, hur länge har du bott där?
Det är omöjligt för en nyckelfärdig säljare som bor på en annan marknad som den aktuella fastigheten att vara lika effektiv som en lokal nyckelfärdig leverantör.
Det finns många komponenter i att vara en nyckelfärdig uthyrningsleverantör. En nyckelfärdig säljare som inte bor på marknaden där de köper, renoverar, säljer och förvaltar fastigheter kommer att drabbas av förlust av effektivitet i varje steg i processen. Deras oförmåga att hantera sin verksamhet personligen ökar produktionskostnaderna (och därmed kostnaden för produkten) och, viktigast av allt, minskar ledningens prestanda efter försäljningen.
3) Hur länge har du varit en nyckelfärdig investeringsleverantör på heltid?
Vanligtvis ju längre någon har varit i verksamheten desto bättre kommer verksamheten att fungera. Det viktigaste du vill vara säker på är att din nyckelfärdiga leverantör är en professionell heltidsanställd. Det finns inget sätt att driva den här typen av företag och hålla kvar ett annat jobb.
4) Har du någonsin förlorat någon av dina investeringsfastigheter till avskärmning?
Jag vet att det är en svår fråga att fråga någon om de någonsin har förlorat en fastighet till avskärmning, men det är väldigt viktigt att inte ta råd eller göra affärer med någon som inte har en grundläggande förståelse för hur man får den här verksamheten att fungera. Gör dina läxor. Ställ säljarna de svåra frågorna och gör sedan din egen forskning för att verifiera deras svar. Det här är dina surt förvärvade pengar vi pratar om. Skydda den. Många investerare köpte fastigheter före 2007 då hyresfastigheter kunde köpas och finansieras till 100 % belåning. De flesta av dessa investerare är nu i konkurs. Deras nedgång var över hävstångseffekt. De köpte inte bara sina fastigheter och satte lån på dem för beloppet av deras investering. De fattade ett dåligt affärsbeslut och deltog i vad som med rätta blivit det smutsiga ordet inom bankväsendet nuförtiden. De gjorde "utbetalningsrefinansieringar". En utbetalningsrefinansiering är en typ av lån där ägaren refinansierar en fastighet de tidigare köpt. När de avslutade refinansieringen, drog de "uttag" och tog slutligen bort det egna kapitalet från fastigheten. Detta var dåligt av flera anledningar:
Eftersom de drog ut pengar på refinansieringen, ådrog de sig mer skulder att betala, vilket minskade deras kassaflöde.
Alla stängningskostnader i samband med den andra stängningen rullades in i beloppet för det nya lånet. Detta tillförde ännu mer skuld till tjänsten, vilket ytterligare minskade kassaflödet.
Ägaren har nu en överbelånad fastighet som enligt federala riktlinjer nu måste betala bolåneförsäkring som en del av den månatliga betalningen. Detta minskar återigen kassaflödet ytterligare.
Cash out refinansieringslån fick högre räntor eftersom de var mer riskfyllda. Högre räntor = högre månatliga betalningar = mindre kassaflöde.
Investerare lurade sig själva och trodde att de lånade medlen från utbetalningarna var lönsamma och skulle flyta upp det negativa kassaflödet från deras hyror. Eftersom utbetalningsreferenser var lätta, hoppade många investerare på tåget. De ökade sin livsstil genom att göra så många av dessa som de kunde och levde på de lånade medlen. När musiken slutade och utbetalningarna inte längre var tillgängliga, upptäckte många investerare på den hårda vägen att deras affärsmodeller var mycket bristfälliga. Deras fastigheter hade inte kassaflöde på lång sikt eftersom de inte kunde stå emot enstaka vakanser och reparationer i samband med investeringsfastigheter. Det enda sättet deras affärsmodell kunde upprätthålla var genom fortsatta uttag med nya förvärv. Det behöver inte sägas att investerare med denna affärsmodell till slut möttes av en finansiell katastrof. De flesta av dessa investerare var aldrig särskilt bra på att renovera eller förvalta fastigheter. De köpte dem helt enkelt, tog bort det egna kapitalet med en utbetalningsrefi och överlämnade sina fastigheter till ett tredje parts förvaltningsbolag. Idag hittar du många av samma individer som poserar som framgångsrika nyckelfärdiga fastighetsinvesterare. De flesta av dem renoverar eller förvaltar fortfarande inte egendom. Deras styrka är nu bara bra marknadsföring. Eftersom de inte längre kan säkra finansiering marknadsför de andras fastigheter som sina egna, vilket ökar köpeskillingen samtidigt som de sällan ger något mervärde.
5) Hur många hyresrätter äger du personligen?
Du vill ha en nyckelfärdig säljare som går på promenad, inte bara en som pratar. Om en nyckelfärdig säljare tror på produkten de säljer kommer de att äga en hel del hyresfastigheter själva. Akta dig för kocken som inte äter sin egen matlagning.
6) Jag ser att din affärsmodell är att sälja fastigheter som är i nödställda skick och lovar en kvalitetsrenovering efter mitt köp. Hur kan jag vara säker på att renoveringarna kommer att göras i tid, med hög kvalitet och utan att gå över budget?Om du köper en nödställd fastighet från en säljare som lovar en bra renovering efter att du köpt, vänligen ta din due diligence på största allvar. Såvida du inte är ett mycket rutinerat proffs, föreslår jag att du spenderar några hundralappar och anlitar en besiktningsman för att ge dig en detaljerad rapport om fastighetens skick och en uppskattning av kostnaden för renovering. Så här köpte jag mitt allra första hus. Beväpnad med besiktningsrapporten och en uppskattning av kostnaden för att rehabilitera fastigheten, återbesökte jag säljaren med ett mycket lägre erbjudande. Jag sparade cirka 10,000 XNUMX dollar och mycket sorg.
7) Eftersom jag inte kan få ett 30-årigt bolån på den orenoverade fastigheten du säljer, måste jag låna pengar från en privat långivare och sedan göra en andra stängning när fastigheten är beboelig. Vilka är fördelarna och nackdelarna med den här typen av transaktioner jämfört med att köpa en fastighet som redan är renoverad och flytande?
Jag ska erkänna att detta är en laddad fråga eftersom det knappast finns någon jämförelse mellan de två alternativen. Utan tvekan är ett av de största sätten för nya investerare eller investerare utanför staden genom att köpa nödställda, lediga fastigheter baserat på säljarens åsikter om följande:
Fastighetens förmodade skick
Den hypotetiska kostnaden för renovering
Den föreslagna marknadshyran
Den beräknade tidsperioden mellan ditt köpdatum och den dag då fastigheten blir ockuperad och kassaflöden
Även om du har att göra med en etisk säljare, kan någon av ovanstående faktorer lätt leda till överskridanden eller inte gå som förväntat, vilket kostar dig pengar och sänker din förväntade avkastning på investeringen. Om allt skulle gå exakt som planerat, ser du fortfarande på flera månader utan kassaflöde och riskerna med vakanta fastigheter. Se fråga 15 för mer information om farorna med vakant egendom. Dessutom, om du lånar pengar från en finansiell institution, har du två stängningar, vilket gör att dina avslutande kostnader fördubblas. Kort sagt, om du ska köpa nödställd egendom utanför din egen marknad, var extremt försiktig och jämför det absolut inte med en äkta nyckelfärdig investering.
8) Vilken typ av garantier har jag angående kvaliteten och djupet på dina renoveringar?
Leta efter en nyckelfärdig säljare som erbjuder ett års bostadsgaranti. Om du köper en fastighet, särskilt om du kommer utanför stan, bör detta inte vara förhandlingsbart. Om din säljare inte är tillräckligt säker på sin produkt för att erbjuda en hemgaranti, bör du åtminstone insistera på en detaljerad hembesiktning från en tredje parts inspektör. Heminspektioner kostar vanligtvis $350-$500 och är ett måste om din fastighet inte kommer med ett års garanti. Vi rekommenderar starkt Amerispec Home Inspections, ett nationellt hemgarantiföretag. www.amerispec.com 1-888-634-9861 för mer information.
I fråga #12 tar vi upp vikten av att din säljare och fastighetsförvaltare är en och samma och håller allt ansvar under ett tak. Inget är värre än att peka finger mellan säljaren och fastighetsförvaltningsbolaget över reparations- och garantifrågor.
9) Jag har märkt att det finns fastigheter i din stad som säljs för $125,000 290 med ett kassaflöde på $62,000/månad, och det finns fastigheter som säljs för $290 med samma kassaflöde på $XNUMX/månad. Vilka är för- och nackdelarna med dessa två olika typer av investeringar?
Vad du behöver tänka på när du jämför två investeringsfastigheter med liknande kassaflöden, men olika köppriser är detta: Det som i slutändan avgör din totala avkastning är kostnaden för din initiala investering i kombination med kostnaden för vakanser på lång sikt.
Jag råder varje investerare jag råder att behandla sin investeringsfastighet som ett företag. En aspekt av detta är att förstå att din fastighet någon gång i framtiden kommer att omsättas. I denna graf jämför vi en typisk investeringsfastighet på 62,000 125,000 $ med en typisk investeringsfastighet på XNUMX XNUMX $. Du kan bli förvånad över hur två fastigheter med identiska bruttokassaflöden har så stor variation i avkastning. Lägg märke till hur skillnaden i kvadratmeter och initial handpenning drastiskt påverkar avkastningen.*Denna graf är baserad på 24 månaders beläggning och 1 månads vakans
**Det här diagrammet förutsätter att alla funktioner och bekvämligheter är identiska. Den typiska hyresfastigheten på 125 XNUMX USD måste dock komma med spis, kylskåp, mikrovågsugn, diskmaskin, sophantering och ofta en automatisk garageportöppnare. Allt ovanstående är underhållstunga föremål och erbjuds inte i lägre hyresfastigheter. Fortsatt service av dessa föremål under hela din investering kommer att ytterligare minska din avkastning på investering B, utöver vad som visas här.*Denna graf är baserad på 24 månaders beläggning och 1 månads vakans. Årlig ROI = 12 månaders kassaflöde dividerat med din initiala investering (handpenning).
Som du kan se skapar inte identiska kassaflöden identisk avkastning.
10) Vilken typ av stadsdelar ligger dina fastigheter i?
Det viktigaste du försöker urskilja är om fastigheterna ligger i vad investerare kallar "krigszonen". Olika investerare har olika mål när det gäller investeringsfastigheter. Vissa investerare är mer intresserade av långsiktig uppskattning, medan andra letar efter högsta möjliga kassaflöde. Oavsett vilken marknad du är intresserad av kommer alla större städer att ha stadsdelar du inte vill investera i, oavsett priset på fastigheten. Jag har lämnat över egendom som bokstavligen erbjöds mig gratis.
Om ena änden av fastighetsspektrumet är krigszonen, är den andra änden miljondollarkvarteren. Ingen av dessa stadsdelar tenderar att vara önskvärda ur ett investeringsperspektiv. I frågan ovan tog vi upp hur investerare kan hamna i problem i den övre delen av spektrumet. Krigszonen är naturligtvis den nedre delen av spektrumet. Någonstans i mitten finns vad vi kallar sweet spot.Förhållandet mellan köpeskilling och marknadshyror varierar från stad till stad och är en av de största avgörande faktorerna för hur väl din fastighet kommer att prestera. Det är ditt jobb att undersöka och hitta den sweet spot på marknaden du vill investera i.
11) Äger du fastighetsförvaltningsbolaget som kommer att förvalta fastigheten du säljer?
Svaret måste vara ja. Om det inte är det, fortsätt leta. Förutom köpeskillingen för din fastighet är kvaliteten på förvaltningen den främsta faktorn för hur väl din investering presterar.
De bäst presterande fastigheterna får positiv avkastning på grund av fastighetens kvalitet, snabb underhållsservice och tillgänglighet till förvaltningen. När man har att göra med separata säljare och chefer, pekar man ofta finger från säljare till chef och tillbaka igen när det gäller felaktig prestanda. Gör dig själv en tjänst och lämna ansvaret på ett ställe under samma tak.
En annan liten men tydlig fördel med att köpa från en säljare som äger förvaltningsbolaget som kommer att hantera din investering, är att underhållet med största sannolikhet kommer att utföras av samma ekipage som utförde renoveringen. Om så är fallet kommer deras förtrogenhet med fastigheten så småningom att spara pengar på reparationer på vägen.
12) Jag vet att kvaliteten på fastighetsförvaltningen i slutändan kommer att avgöra hur väl min fastighet presterar. Berätta för mig vad ditt företag kommer att göra för att maximera avkastningen på min investering?
Det finns inget sätt att överskatta den betydelse fastighetsförvaltningen spelar för hur väl din investering kommer att prestera. Stora affärer kan hanteras till en katastrof med fel fastighetsförvaltning, och omvänt kan marginella affärer hanteras till framgång, givet tillräckligt med tid och kvalitetshantering. Du bör lägga lika mycket tid och ansträngning på att undersöka fastighetsförvaltning som du lägger ner på att undersöka själva fastigheten.13) Jag ser att 123 Maple Street hyrs för $725 per månad. Är $725 på, över eller under marknadshyran?
Det bästa svaret du kan få är att fastigheten hyrs ut till något under marknadspriserna. Att hålla hyrorna något under marknaden ökar sannolikheten för en långsiktig hyresgäst. Vakans, inte något reducerad hyra, är den största mördaren av avkastningen på investeringar för hyresfastigheter.
Till exempel, om marknadshyran för en fastighet är $725/månad, är det klokt att marknadsföra och hyra den fastigheten för $675-$700 per månad. Även om $25-$50 per månad inte är mycket pengar för oss investerare, är det mycket pengar för hyresgästen. Denna lilla skillnad, i kombination med en hyra som är i toppskick, uppmuntrar till förnyelse av hyreskontraktet och kommer att hålla din fastighet ockuperad och likvida medel i många år framöver. Att använda denna strategi kommer att öka avkastningen på din investering långt över de ytterligare $25-$50 per månad du skulle ha fått i hyra.14) Är fastigheten upptagen för närvarande?
Om du funderar på att köpa en ledig fastighet bör du vara medveten om de många potentiella problem som är förknippade med denna typ av köp. Några av problemen som följer med köp av ledig fastighet är:
A) Det är omöjligt att veta hur länge fastigheten kommer att stå ledig innan den blir ockuperad. Vakanser är den största mördaren av avkastning på investeringar i fastigheter. Det är jobbigt att börja din investering med flera månaders vakans, och sätta din ROI i hålet redan från början.
B) En av de största "gotchas" för att köpa lediga hyresfastigheter är att ta reda på att marknadshyror är betydligt lägre än du förleddes att tro. Ditt köpbeslut var baserat på ett kassaflöde som var ouppnåeligt. Oavsett om fastigheten du ska köpa är ledig eller inte, bör du kontrollera marknadshyrorna för att säkerställa att den föreslagna hyran för den aktuella fastigheten är i nivå med området (eller helst något under. Se fråga #14). För marknadshyror, besök www.rentstalker.com eller webbplatser som erbjuder en liknande tjänst.
Vanligtvis är den enda anledningen till att en hyresgäst kommer att betala över marknadshyran att de inte kan hyra någon annanstans. De flesta hyresgäster som betalar över marknadshyran har sämre kredit än genomsnittet, ofta med flera vräkningar. Det är inte den typen av hyresgäster du vill ha i ditt hem.
C) Potentialen för skadegörelse och stöld ökar exponentiellt när fastigheten är ledig, oavsett kvarterets kvalitet.
D) De flesta Hyresvärdsförsäkringar har en 30-dagars ledighetsklausul. Om du inte har en specifik ledig egendomsförsäkring kommer din egendom att vara utsatt för ansvar för brand, stöld, skadegörelse, gudshandlingar osv.
Om du ska köpa en ledig fastighet, stäng inte om du inte har en ledig försäkring. Gör dig redo för dekalchock. Lediga försäkringar kostar upp till fyra gånger så mycket som en vanlig hyresvärdsförsäkring.
En äkta nyckelfärdig investering kommer att ge kassaflöde inom en mycket kort tid efter stängning och vara fri från de potentiella fallgropar som är förknippade med vakanta fastigheter.
15) Vad är din uthyrningsgrad?
Detta är en av de största indikatorerna på hur väl ett fastighetsförvaltningsbolag presterar. En bra nyckelfärdig säljare/chef kommer att kunna berätta hur många lediga platser de för närvarande har på sina böcker utan att vika och ännu viktigare deras andel av beläggning. Oavsett svaret, undersök hur de marknadsför, genomsnittlig vakanslängd, vad deras kriterier är för beläggning, etc...16) Vilken är den längsta lediga tjänsten på dina böcker? (Om de inte kan berätta för dig bör detta vara en röd flagga)
Om en fastighet har stått ledig längre än 45 dagar finns det ett potentiellt problem. Du försöker ta reda på vad problemet är. Är det en två sovrum och marknaden är för tre sovrum? Är det i en oönskad del av staden? Ta reda på vad problemet är och se till att undvika att köpa liknande fastigheter. Ibland har en fastighet som har ett specialpris också ett speciellt problem.
17) Tar ni ut ansökningsavgifter av potentiella hyresgäster?
Du kan inte tillåta den här frågan att vara en deal breaker när du handlar eftersom tyvärr kommer den överväldigande majoriteten av nyckelfärdiga outfits att svara "Ja". Detta beror på att ansökningsavgifter är ett enormt resultatcenter för förvaltningsbolag. Men om du har turen att snubbla över ett förvaltningsbolag som absorberar kostnaden för ansökningar, har du hittat ett bra.
Ett förvaltningsbolag som absorberar kostnaderna för screening av sökande ser till att maximalt antal individer kommer att ansöka om att hyra din fastighet. Genom att ha en större pool av sökande att välja mellan kan de välja den absolut bästa hyresgästen för din fastighet. Denna typ av ledningsgrupp är fokuserad på att hitta den bästa hyresgästen, (livsbloden för alla fastighetsinvesteringar) inte
tjäna pengar på ansökningsavgifter. Detta är kännetecknet för en ägarfokuserad ledarstil.
18) Accepterar du aggressiva rashundar?
Detta är en klibbig ansvarsfråga, och vi är inte på något sätt fastighetsadvokater. Men enligt författarens åsikt skulle lämplig due diligence omfatta att be att få se det hyresavtal som förvaltningsbolaget använder. Om specifika raser inte är tillåtna kommer det att anges i hyresavtalet. Gör lite efterforskningar och du kommer att upptäcka att andra investerare har haft juridiska problem i denna fråga.
19) När min fastighet har en större reparation eller överlåtelse, kommer du att skicka mig en video av de reparationer som behövs?
Detta är en särskilt viktig fråga för investerare utanför staden och du bör inte förvänta dig något mindre. Handhållna HD-videokameror är nu tillgängliga för under 150 $ och alla fastighetsförvaltningsbolag som är värda sitt salt bör erbjuda denna tjänst till sina investerare.
Om en bild säger mer än tusen ord så är en video värd en miljon. Det finns inget som en detaljerad videoförklaring för att ge dig självförtroende och förståelse för det arbete som ska utföras på din fastighet. Som ordspråket säger, lås håller ärliga människor ärliga och video ljuger inte. Insistera på det.
- https://www.prodigynetwork.com/
- Yogev Lifchin
Jag skulle älska att höra om människors erfarenheter av uppfyllelsefonden och skillnaderna mellan den och investeringar med lokala syndikatorer i USA. Lior Liorchik - Wow historiskt inlägg från ett år sedan 🙂 Du väckte minnen från det förflutna. Någon här grävde djupt i forumet - bra jobbat. Jag känner förresten mycket bra material från ett år sedan och för två år sedan som är värt att leta efter.
- För övrigt antar jag att media idag är mindre stödjande av deras projekt.
Från min lilla bekantskap med företaget har de också bättre och mindre bra projekt. Det är därför mitt förhållningssätt till alla som frågade – kolla inte bara företaget, utan som Lior Liorchik sa här i en av kommentarerna – kolla själva projektet.
Det som är viktigt med dessa företag är att undersöka projektet och dess risker/utsikter. De har projekt som deras investerare berömmer och de har projekt som...hur ska vi säga...mindre beröm.
Förresten, som vilken kropp som helst som har varit i drift i många år.
Angående SDB och vad de sa så håller jag personligen med om inställningen att gå över till entreprenörskap. Vi arbetar bara i entreprenörsprojekt. Det har en hel del fördelar (och givetvis en hel del nackdelar också), men inom företagande kan man minska risken i vissa kategorier (hyra, renovering, "aktuella" problem etc.).
Eftersom fastighetspriserna har stigit och investerare återigen börjar få fler och fler bolån finns det en växande efterfrågan på nybyggnation på bekostnad av begagnat och detta är en av de viktigaste faktorerna för entreprenörskap i USA idag.
Tack för att du delar med dig...
Jag har någon för dig...
Saar Atias 074-7033933
Det är en personlig telefon för honom
https://alaw.co.il/
För övrigt antar jag att media idag är mindre stödjande av deras projekt.
Från min lilla bekantskap med företaget har de också bättre och mindre bra projekt. Det är därför mitt förhållningssätt till alla som frågade – kolla inte bara företaget, utan som Lior Liorchik sa här i en av kommentarerna – kolla själva projektet.
Det som är viktigt med dessa företag är att undersöka projektet och dess risker/utsikter. De har projekt som deras investerare berömmer och de har projekt som...hur ska vi säga...mindre beröm.
Förresten, som vilken kropp som helst som har varit i drift i många år.
Angående SDB och vad de sa så håller jag personligen med om inställningen att gå över till entreprenörskap. Vi arbetar bara i entreprenörsprojekt. Det har en hel del fördelar (och givetvis en hel del nackdelar också), men inom företagande kan man minska risken i vissa kategorier (hyra, renovering, "aktuella" problem etc.).
Eftersom fastighetspriserna har stigit och investerare återigen börjar få fler och fler bolån finns det en växande efterfrågan på nybyggnation på bekostnad av begagnat och detta är en av de viktigaste faktorerna för entreprenörskap i USA idag.
Wow historiskt inlägg från ett år sedan 🙂 Du väckte minnen från det förflutna. Någon här grävde djupt i forumet - bra jobbat. Jag känner förresten mycket bra material från ett år sedan och för två år sedan som är värt att leta efter.
Yogev Lifchin
Jag skulle älska att höra om människors erfarenheter av uppfyllelsefonden och skillnaderna mellan den och investeringar med lokala syndikatorer i USA. Lior Liorchik
https://www.prodigynetwork.com/
Vad du ska leta efter i företag som tillhandahåller fastigheter med en hyresgäst och förvaltar fastigheten åt dig - Nyckelfärdiga leverantörer:
1) Är du den faktiska ägaren av fastigheten eller marknadsför du bara den för någon annan? (Du försöker ta reda på om du pratar med en mellanhand)
När du undersöker nyckelfärdiga säljare kommer du att upptäcka att många av dem faktiskt inte äger fastigheterna de säljer. De marknadsför helt enkelt fastigheter för andra och fungerar som mellanhänder mellan dig och de sanna ägarna. Det är inte nödvändigtvis något fel med detta koncept, men det är ditt jobb att försöka hitta den direkta källan. Om du gör det skär du bort allt fett och ger dig bästa möjliga avkastning på din investering.
Det kan dock vara svårt att hitta den sanna ägaren, eftersom mellanhänder är proffs på att maskera sig som de faktiska ägarna till fastigheterna de säljer. Inte bara det, de kommer ofta att insinuera att de är huvudmän för förvaltningsbolaget som kommer att förvalta din fastighet. Var försiktig att du inte hänvisas till ett förvaltningsbolag som är ett av deras dotterbolag. Om en säljare hänvisar till en person eller ett företag som ett av deras dotterbolag eller partners när det gäller köp, försäljning, renovering eller förvaltning av en fastighet, måste du veta att mellanhanden har begränsad eller ingen kontroll över den aspekten av din investering.
Det viktiga att komma ihåg om en mellanhand är att du inte vet att du har att göra med en om du inte vet de rätta frågorna att ställa.
Mellanhänder äger inte fastigheterna de marknadsför och får betalt på ett av två sätt:
De får en stor kick back från den sanna ägaren. Ett typiskt exempel: En säljare vill ha 50,000 60,000 dollar för sin egendom. En mellanhand kommer och säger "Hej Mr. Ägare, om jag kan ge dig en köpare som kommer att betala $10,000 XNUMX för din fastighet, ger du mig $XNUMX XNUMX vid stängning?" Herr. Ägaren säger "Visst, varför inte, vad har jag att förlora? Jag suger på marknadsföring ändå.” Herr. Mellanmannen säger: "Hej, har du något emot om jag tar bilder på din fastighet och lägger in några detaljer på min hemsida?" ... du fattar bilden.
Det andra sättet som mellanhänder tjänar pengar på är genom att hitta kassaflödande hyresfastigheter, sätta dem på kontrakt med ägaren och marknadsföra dem till ett högre pris. När de väl har en köpare på kroken gör de vad som kallas en samtidig stängning. Detta innebär att de köper fastigheten timmar, om inte minuter innan du gör det, vanligtvis utan din vetskap. Mellanmannen gör en vacker vinst och du har inte fått något värde från det ökade försäljningspriset.
Även om alla mellanhänder inte är oärliga bör du vara uppmärksam på vilseledande uttalanden som "Vi är så stolta över våra renoveringar" och "Kvaliteten på vår fastighetsförvaltning är så hög". Även om de kanske marknadsför en kvalitetsprodukt, måste de göra det med ett betydande påslag om de själva vill tjäna pengar på transaktionen. Du kommer att göra mycket bättre om du köper från samma källa som de gör, den faktiska ägaren av fastigheten.
2) Jag ser att fastigheten på 123 Maple Street ligger i Memphis, TN. Bor du i Memphis, och i så fall, hur länge har du bott där?
Det är omöjligt för en nyckelfärdig säljare som bor på en annan marknad som den aktuella fastigheten att vara lika effektiv som en lokal nyckelfärdig leverantör.
Det finns många komponenter i att vara en nyckelfärdig uthyrningsleverantör. En nyckelfärdig säljare som inte bor på marknaden där de köper, renoverar, säljer och förvaltar fastigheter kommer att drabbas av förlust av effektivitet i varje steg i processen. Deras oförmåga att hantera sin verksamhet personligen ökar produktionskostnaderna (och därmed kostnaden för produkten) och, viktigast av allt, minskar ledningens prestanda efter försäljningen.
3) Hur länge har du varit en nyckelfärdig investeringsleverantör på heltid?
Vanligtvis ju längre någon har varit i verksamheten desto bättre kommer verksamheten att fungera. Det viktigaste du vill vara säker på är att din nyckelfärdiga leverantör är en professionell heltidsanställd. Det finns inget sätt att driva den här typen av företag och hålla kvar ett annat jobb.
4) Har du någonsin förlorat någon av dina investeringsfastigheter till avskärmning?
Jag vet att det är en svår fråga att fråga någon om de någonsin har förlorat en fastighet till avskärmning, men det är väldigt viktigt att inte ta råd eller göra affärer med någon som inte har en grundläggande förståelse för hur man får den här verksamheten att fungera. Gör dina läxor. Ställ säljarna de svåra frågorna och gör sedan din egen forskning för att verifiera deras svar. Det här är dina surt förvärvade pengar vi pratar om. Skydda den. Många investerare köpte fastigheter före 2007 då hyresfastigheter kunde köpas och finansieras till 100 % belåning. De flesta av dessa investerare är nu i konkurs. Deras nedgång var över hävstångseffekt. De köpte inte bara sina fastigheter och satte lån på dem för beloppet av deras investering. De fattade ett dåligt affärsbeslut och deltog i vad som med rätta blivit det smutsiga ordet inom bankväsendet nuförtiden. De gjorde "utbetalningsrefinansieringar". En utbetalningsrefinansiering är en typ av lån där ägaren refinansierar en fastighet de tidigare köpt. När de avslutade refinansieringen, drog de "uttag" och tog slutligen bort det egna kapitalet från fastigheten. Detta var dåligt av flera anledningar:
Eftersom de drog ut pengar på refinansieringen, ådrog de sig mer skulder att betala, vilket minskade deras kassaflöde.
Alla stängningskostnader i samband med den andra stängningen rullades in i beloppet för det nya lånet. Detta tillförde ännu mer skuld till tjänsten, vilket ytterligare minskade kassaflödet.
Ägaren har nu en överbelånad fastighet som enligt federala riktlinjer nu måste betala bolåneförsäkring som en del av den månatliga betalningen. Detta minskar återigen kassaflödet ytterligare.
Cash out refinansieringslån fick högre räntor eftersom de var mer riskfyllda. Högre räntor = högre månatliga betalningar = mindre kassaflöde.
Investerare lurade sig själva och trodde att de lånade medlen från utbetalningarna var lönsamma och skulle flyta upp det negativa kassaflödet från deras hyror. Eftersom utbetalningsreferenser var lätta, hoppade många investerare på tåget. De ökade sin livsstil genom att göra så många av dessa som de kunde och levde på de lånade medlen. När musiken slutade och utbetalningarna inte längre var tillgängliga, upptäckte många investerare på den hårda vägen att deras affärsmodeller var mycket bristfälliga. Deras fastigheter hade inte kassaflöde på lång sikt eftersom de inte kunde stå emot enstaka vakanser och reparationer i samband med investeringsfastigheter. Det enda sättet deras affärsmodell kunde upprätthålla var genom fortsatta uttag med nya förvärv. Det behöver inte sägas att investerare med denna affärsmodell till slut möttes av en finansiell katastrof. De flesta av dessa investerare var aldrig särskilt bra på att renovera eller förvalta fastigheter. De köpte dem helt enkelt, tog bort det egna kapitalet med en utbetalningsrefi och överlämnade sina fastigheter till ett tredje parts förvaltningsbolag. Idag hittar du många av samma individer som poserar som framgångsrika nyckelfärdiga fastighetsinvesterare. De flesta av dem renoverar eller förvaltar fortfarande inte egendom. Deras styrka är nu bara bra marknadsföring. Eftersom de inte längre kan säkra finansiering marknadsför de andras fastigheter som sina egna, vilket ökar köpeskillingen samtidigt som de sällan ger något mervärde.
5) Hur många hyresrätter äger du personligen?
Du vill ha en nyckelfärdig säljare som går på promenad, inte bara en som pratar. Om en nyckelfärdig säljare tror på produkten de säljer kommer de att äga en hel del hyresfastigheter själva. Akta dig för kocken som inte äter sin egen matlagning.
6) Jag ser att din affärsmodell är att sälja fastigheter som är i nödställda skick och lovar en kvalitetsrenovering efter mitt köp. Hur kan jag vara säker på att renoveringarna kommer att göras i tid, med hög kvalitet och utan att gå över budget?
Om du köper en nödställd fastighet från en säljare som lovar en bra renovering efter att du köpt, vänligen ta din due diligence på största allvar. Såvida du inte är ett mycket rutinerat proffs, föreslår jag att du spenderar några hundralappar och anlitar en besiktningsman för att ge dig en detaljerad rapport om fastighetens skick och en uppskattning av kostnaden för renovering. Så här köpte jag mitt allra första hus. Beväpnad med besiktningsrapporten och en uppskattning av kostnaden för att rehabilitera fastigheten, återbesökte jag säljaren med ett mycket lägre erbjudande. Jag sparade cirka 10,000 XNUMX dollar och mycket sorg.
7) Eftersom jag inte kan få ett 30-årigt bolån på den orenoverade fastigheten du säljer, måste jag låna pengar från en privat långivare och sedan göra en andra stängning när fastigheten är beboelig. Vilka är fördelarna och nackdelarna med den här typen av transaktioner jämfört med att köpa en fastighet som redan är renoverad och flytande?
Jag ska erkänna att detta är en laddad fråga eftersom det knappast finns någon jämförelse mellan de två alternativen. Utan tvekan är ett av de största sätten för nya investerare eller investerare utanför staden genom att köpa nödställda, lediga fastigheter baserat på säljarens åsikter om följande:
Fastighetens förmodade skick
Den hypotetiska kostnaden för renovering
Den föreslagna marknadshyran
Den beräknade tidsperioden mellan ditt köpdatum och den dag då fastigheten blir ockuperad och kassaflöden
Även om du har att göra med en etisk säljare, kan någon av ovanstående faktorer lätt leda till överskridanden eller inte gå som förväntat, vilket kostar dig pengar och sänker din förväntade avkastning på investeringen. Om allt skulle gå exakt som planerat, ser du fortfarande på flera månader utan kassaflöde och riskerna med vakanta fastigheter. Se fråga 15 för mer information om farorna med vakant egendom. Dessutom, om du lånar pengar från en finansiell institution, har du två stängningar, vilket gör att dina avslutande kostnader fördubblas. Kort sagt, om du ska köpa nödställd egendom utanför din egen marknad, var extremt försiktig och jämför det absolut inte med en äkta nyckelfärdig investering.
8) Vilken typ av garantier har jag angående kvaliteten och djupet på dina renoveringar?
Leta efter en nyckelfärdig säljare som erbjuder ett års bostadsgaranti. Om du köper en fastighet, särskilt om du kommer utanför stan, bör detta inte vara förhandlingsbart. Om din säljare inte är tillräckligt säker på sin produkt för att erbjuda en hemgaranti, bör du åtminstone insistera på en detaljerad hembesiktning från en tredje parts inspektör. Heminspektioner kostar vanligtvis $350-$500 och är ett måste om din fastighet inte kommer med ett års garanti. Vi rekommenderar starkt Amerispec Home Inspections, ett nationellt hemgarantiföretag. http://www.amerispec.com 1-888-634-9861 för mer information.
I fråga #12 tar vi upp vikten av att din säljare och fastighetsförvaltare är en och samma och håller allt ansvar under ett tak. Inget är värre än att peka finger mellan säljaren och fastighetsförvaltningsbolaget över reparations- och garantifrågor.
9) Jag har märkt att det finns fastigheter i din stad som säljs för $125,000 290 med ett kassaflöde på $62,000/månad, och det finns fastigheter som säljs för $290 med samma kassaflöde på $XNUMX/månad. Vilka är för- och nackdelarna med dessa två olika typer av investeringar?
Vad du behöver tänka på när du jämför två investeringsfastigheter med liknande kassaflöden, men olika köppriser är detta: Det som i slutändan avgör din totala avkastning är kostnaden för din initiala investering i kombination med kostnaden för vakanser på lång sikt.
Jag råder varje investerare jag råder att behandla sin investeringsfastighet som ett företag. En aspekt av detta är att förstå att din fastighet någon gång i framtiden kommer att omsättas. I denna graf jämför vi en typisk investeringsfastighet på 62,000 125,000 $ med en typisk investeringsfastighet på XNUMX XNUMX $. Du kan bli förvånad över hur två fastigheter med identiska bruttokassaflöden har så stor variation i avkastning. Lägg märke till hur skillnaden i kvadratmeter och initial handpenning drastiskt påverkar avkastningen.
*Denna graf är baserad på 24 månaders beläggning och 1 månads vakans
**Det här diagrammet förutsätter att alla funktioner och bekvämligheter är identiska. Den typiska hyresfastigheten på 125 XNUMX USD måste dock komma med spis, kylskåp, mikrovågsugn, diskmaskin, sophantering och ofta en automatisk garageportöppnare. Allt ovanstående är underhållstunga föremål och erbjuds inte i lägre hyresfastigheter. Fortsatt service av dessa föremål under hela din investering kommer att ytterligare minska din avkastning på investering B, utöver vad som visas här.
*Denna graf är baserad på 24 månaders beläggning och 1 månads vakans. Årlig ROI = 12 månaders kassaflöde dividerat med din initiala investering (handpenning).
Som du kan se skapar inte identiska kassaflöden identisk avkastning.
10) Vilken typ av stadsdelar ligger dina fastigheter i?
Det viktigaste du försöker urskilja är om fastigheterna ligger i vad investerare kallar "krigszonen". Olika investerare har olika mål när det gäller investeringsfastigheter. Vissa investerare är mer intresserade av långsiktig uppskattning, medan andra letar efter högsta möjliga kassaflöde. Oavsett vilken marknad du är intresserad av kommer alla större städer att ha stadsdelar du inte vill investera i, oavsett priset på fastigheten. Jag har lämnat över egendom som bokstavligen erbjöds mig gratis.
Om ena änden av fastighetsspektrumet är krigszonen, är den andra änden miljondollarkvarteren. Ingen av dessa stadsdelar tenderar att vara önskvärda ur ett investeringsperspektiv. I frågan ovan tog vi upp hur investerare kan hamna i problem i den övre delen av spektrumet. Krigszonen är naturligtvis den nedre delen av spektrumet. Någonstans i mitten finns vad vi kallar sweet spot.
Förhållandet mellan köpeskilling och marknadshyror varierar från stad till stad och är en av de största avgörande faktorerna för hur väl din fastighet kommer att prestera. Det är ditt jobb att undersöka och hitta den sweet spot på marknaden du vill investera i.
11) Äger du fastighetsförvaltningsbolaget som kommer att förvalta fastigheten du säljer?
Svaret måste vara ja. Om det inte är det, fortsätt leta. Förutom köpeskillingen för din fastighet är kvaliteten på förvaltningen den främsta faktorn för hur väl din investering presterar.
De bäst presterande fastigheterna får positiv avkastning på grund av fastighetens kvalitet, snabb underhållsservice och tillgänglighet till förvaltningen. När man har att göra med separata säljare och chefer, pekar man ofta finger från säljare till chef och tillbaka igen när det gäller felaktig prestanda. Gör dig själv en tjänst och lämna ansvaret på ett ställe under samma tak.
En annan liten men tydlig fördel med att köpa från en säljare som äger förvaltningsbolaget som kommer att hantera din investering, är att underhållet med största sannolikhet kommer att utföras av samma ekipage som utförde renoveringen. Om så är fallet kommer deras förtrogenhet med fastigheten så småningom att spara pengar på reparationer på vägen.
12) Jag vet att kvaliteten på fastighetsförvaltningen i slutändan kommer att avgöra hur väl min fastighet presterar. Berätta för mig vad ditt företag kommer att göra för att maximera avkastningen på min investering?
Det finns inget sätt att överskatta den betydelse fastighetsförvaltningen spelar för hur väl din investering kommer att prestera. Stora affärer kan hanteras till en katastrof med fel fastighetsförvaltning, och omvänt kan marginella affärer hanteras till framgång, givet tillräckligt med tid och kvalitetshantering. Du bör lägga lika mycket tid och ansträngning på att undersöka fastighetsförvaltning som du lägger ner på att undersöka själva fastigheten.
13) Jag ser att 123 Maple Street hyrs för $725 per månad. Är $725 på, över eller under marknadshyran?
Det bästa svaret du kan få är att fastigheten hyrs ut till något under marknadspriserna. Att hålla hyrorna något under marknaden ökar sannolikheten för en långsiktig hyresgäst. Vakans, inte något reducerad hyra, är den största mördaren av avkastningen på investeringar för hyresfastigheter.
Till exempel, om marknadshyran för en fastighet är $725/månad, är det klokt att marknadsföra och hyra den fastigheten för $675-$700 per månad. Även om $25-$50 per månad inte är mycket pengar för oss investerare, är det mycket pengar för hyresgästen. Denna lilla skillnad, i kombination med en hyra som är i toppskick, uppmuntrar till förnyelse av hyreskontraktet och kommer att hålla din fastighet ockuperad och likvida medel i många år framöver. Att använda denna strategi kommer att öka avkastningen på din investering långt över de ytterligare $25-$50 per månad du skulle ha fått i hyra.
14) Är fastigheten upptagen för närvarande?
Om du funderar på att köpa en ledig fastighet bör du vara medveten om de många potentiella problem som är förknippade med denna typ av köp. Några av problemen som följer med köp av ledig fastighet är:
A) Det är omöjligt att veta hur länge fastigheten kommer att stå ledig innan den blir ockuperad. Vakanser är den största mördaren av avkastning på investeringar i fastigheter. Det är jobbigt att börja din investering med flera månaders vakans, och sätta din ROI i hålet redan från början.
B) En av de största "gotchas" för att köpa lediga hyresfastigheter är att ta reda på att marknadshyror är betydligt lägre än du förleddes att tro. Ditt köpbeslut var baserat på ett kassaflöde som var ouppnåeligt. Oavsett om fastigheten du ska köpa är ledig eller inte, bör du kontrollera marknadshyrorna för att säkerställa att den föreslagna hyran för den aktuella fastigheten är i nivå med området (eller helst något under. Se fråga #14). För marknadshyror, besök http://www.rentstalker.com eller webbplatser som erbjuder en liknande tjänst.
Vanligtvis är den enda anledningen till att en hyresgäst kommer att betala över marknadshyran att de inte kan hyra någon annanstans. De flesta hyresgäster som betalar över marknadshyran har sämre kredit än genomsnittet, ofta med flera vräkningar. Det är inte den typen av hyresgäster du vill ha i ditt hem.
C) Potentialen för skadegörelse och stöld ökar exponentiellt när fastigheten är ledig, oavsett kvarterets kvalitet.
D) De flesta Hyresvärdsförsäkringar har en 30-dagars ledighetsklausul. Om du inte har en specifik ledig egendomsförsäkring kommer din egendom att vara utsatt för ansvar för brand, stöld, skadegörelse, gudshandlingar osv.
Om du ska köpa en ledig fastighet, stäng inte om du inte har en ledig försäkring. Gör dig redo för dekalchock. Lediga försäkringar kostar upp till fyra gånger så mycket som en vanlig hyresvärdsförsäkring.
En äkta nyckelfärdig investering kommer att ge kassaflöde inom en mycket kort tid efter stängning och vara fri från de potentiella fallgropar som är förknippade med vakanta fastigheter.
15) Vad är din uthyrningsgrad?
Detta är en av de största indikatorerna på hur väl ett fastighetsförvaltningsbolag presterar. En bra nyckelfärdig säljare/chef kommer att kunna berätta hur många lediga platser de för närvarande har på sina böcker utan att vika och ännu viktigare deras andel av beläggning. Oavsett svaret, undersök hur de marknadsför, genomsnittlig vakanslängd, vad deras kriterier är för beläggning, etc...
16) Vilken är den längsta lediga tjänsten på dina böcker? (Om de inte kan berätta för dig bör detta vara en röd flagga)
Om en fastighet har stått ledig längre än 45 dagar finns det ett potentiellt problem. Du försöker ta reda på vad problemet är. Är det en två sovrum och marknaden är för tre sovrum? Är det i en oönskad del av staden? Ta reda på vad problemet är och se till att undvika att köpa liknande fastigheter. Ibland har en fastighet som har ett specialpris också ett speciellt problem.
17) Tar ni ut ansökningsavgifter av potentiella hyresgäster?
Du kan inte tillåta den här frågan att vara en deal breaker när du handlar eftersom tyvärr kommer den överväldigande majoriteten av nyckelfärdiga outfits att svara "Ja". Detta beror på att ansökningsavgifter är ett enormt resultatcenter för förvaltningsbolag. Men om du har turen att snubbla över ett förvaltningsbolag som absorberar kostnaden för ansökningar, har du hittat ett bra.
Ett förvaltningsbolag som absorberar kostnaderna för screening av sökande ser till att maximalt antal individer kommer att ansöka om att hyra din fastighet. Genom att ha en större pool av sökande att välja mellan kan de välja den absolut bästa hyresgästen för din fastighet. Denna typ av ledningsgrupp är fokuserad på att hitta den bästa hyresgästen, (livsbloden för alla fastighetsinvesteringar) inte
tjäna pengar på ansökningsavgifter. Detta är kännetecknet för en ägarfokuserad ledarstil.
18) Accepterar du aggressiva rashundar?
Detta är en klibbig ansvarsfråga, och vi är inte på något sätt fastighetsadvokater. Men enligt författarens åsikt skulle lämplig due diligence omfatta att be att få se det hyresavtal som förvaltningsbolaget använder. Om specifika raser inte är tillåtna kommer det att anges i hyresavtalet. Gör lite efterforskningar och du kommer att upptäcka att andra investerare har haft juridiska problem i denna fråga.
19) När min fastighet har en större reparation eller överlåtelse, kommer du att skicka mig en video av de reparationer som behövs?
Detta är en särskilt viktig fråga för investerare utanför staden och du bör inte förvänta dig något mindre. Handhållna HD-videokameror är nu tillgängliga för under 150 $ och alla fastighetsförvaltningsbolag som är värda sitt salt bör erbjuda denna tjänst till sina investerare.
Om en bild säger mer än tusen ord så är en video värd en miljon. Det finns inget som en detaljerad videoförklaring för att ge dig självförtroende och förståelse för det arbete som ska utföras på din fastighet. Som ordspråket säger, lås håller ärliga människor ärliga och video ljuger inte. Insistera på det.
https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
Angående WhatsApp-diskussionen om HAP - jag träffade dem också. Nackdelen jag kände var att arbetet var direkt med företagaren. Uppfyllelse är en förmedlande faktor som har räddat många transaktioner som trasslat ihop sig med entreprenörer och detta med starka kontrakt. Dessutom verkar avkastningen de erbjöd inte lockande.
Jag fick svar från uppfyllelsen angående förändringen med att de nu finns under ett prospekt -
Förändringen i prospektet är inte stor. Samma inspektion, samma övervakning - bara Securities and Exchange Commission granskade och gav sitt tillstånd som att ge ut aktier eller obligationer
(Bra för den som inte kan området eller uppfyllandet och vill känna sig trygg under myndighetens tillsyn).
Vad mer - detta eliminerar gränsen på 35 investerare för oss - då kan hundratals delta för en investering, och därför är beloppen för inträde lägre - från 30 tusen dollar
Ja. Eftersom fastighetspriserna stiger och de är mindre attraktiva och avkastningen minskar har de gått över till entreprenörer som Seif Futzer för att köpa tomter och bygga på dem och jag känner några andra som har börjat göra detta.
Jag förstod inte skillnaden - pratar du om att befintliga fastigheter har uttömt sin potential och därför är det bättre att bygga? Det ser jag definitivt. På en parkeringsplats i Harlem blev en poetisk investering av Hechshama eller HAP - jag gick för att se dem alla.
Det sker en övergång av företag som handlat med fastighetstillgångar i USA som SDB och andra till entreprenörskap eftersom de säger att möjligheten har uttömt sig och nästa möjlighet är entreprenörskap.
Safe Future är det första fastighetsbolaget som erbjuder dig en attraktiv, solid och extremt lönsam investeringskanal.
Reagerar på förändringar i marknadstrenden
Den amerikanska fastighetsmarknaden återhämtar sig från krisen och förändras snabbt. Safe Future var det första israeliska företaget som var förberett för den nya marknadssituationen och formulerade nya och unika investeringsriktningar, främst fastighetsentreprenörskap inom nybyggnation.
Under det senaste decenniet var de flesta av israelernas fastighetsinvesteringar i USA inriktade på att köpa befintliga fastigheter, vanligtvis från banker och kongresser, men det verkar som om denna marknad gradvis håller på att uttömma sig själv. De verkliga möjligheterna minskar, och många av de fastigheter som finns kvar på marknaden och som erbjuds till låga priser är fällor för nybörjare.
Fastighetskrisen har dock gett upphov till nya möjligheter. En bieffekt av krisen var ett nästan helt stopp för nybyggnationen. I vissa områden råder det i dessa dagar en reell brist på lediga hus, särskilt nya hus för medelklassen.
Krisen lämnade många entreprenörer och entreprenörer med mark för byggnation i eftertraktade områden, ibland även efter full miljöutveckling och etablering av infrastruktur, men utan ekonomisk förmåga att bygga på dem. Ibland är fastigheten redan i konkurs eller ägs av banken, eller är en kandidat för det. Det är här Safe Future kommer in i bilden.
http://www.safefuture.us/
Jag antar att du har arbetat dig igenom en trygg framtid och faktiskt ett av problemen där är konkurrensen som skapas i slutet av bygget eftersom det är en tillfällig "översvämning" av hus tillgängliga för uthyrning i området. Jag är de som tog längre tid att hyra.
Vad negrerna faktiskt har åstadkommit är att investerarnas pengar används som handpenning för entreprenören/utvecklaren de samarbetar med för att ta lån från banken. Företagaren förbinder sig att erhålla ett lån före utgången av ett förutbestämt datum. Om han inte lyckades, finns det säkerheter i fullgörandekontrakten för att avsluta affären.
Vad säger du om investeringarna genom Hap i New York?
Under vilka förutsättningar drar uppfyllelse och liknande in pengarna på aktiemarknaden? Vilken ränta?
Hej kompisar
Spring för att konsultera
Kanske någon råkar veta/höra.
I samband med investeringar i turistfastigheter sysslar bdp-bolaget med detta på flera platser i världen
Vi pratar om avkastning på ca 5-8% netto i Europa - Tyskland
Är det någon som vet/hör?
Vad tycker du om turistfastigheter,
Hur farligt?
Är avkastningsprocenten rimliga eller för låga?
Som med allt du investerar i, är det tillrådligt att förstå verksamheten och publiken. Turistfastigheter är något som kräver mer underhåll och marknadsföring på grund av den föränderliga mängden jämfört med bostadsfastigheter där människor kan bo i åratal och inte lita på dig för allt i fastigheten
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
.Också för uppfyllelse skulle jag lägga pengar som i värsta fall om jag förlorar dem inte kommer att förstöra mitt liv. Det uppger de själva. Jag kommer inte att ta pengar för detta eller pengar som jag har sparat till barnen till universitetet eller som jag behöver för att leva. Och även i uppfyllelse är det möjligt att sprida risker i små investeringar på olika marknader.
Chashema och Avi Katz har mycket att förlora på eventuella misslyckanden, så de kommer att kämpa hårt för att åtminstone ge investerarna tillbaka fonden i sina investeringar, och de har också djupa fickor för juridiska strider eller slutföra finansiering om det behövs. Men varje investering bör naturligtvis kontrolleras och vara vettig som jag nämnde tidigare.
Du har rätt i att utfärdandet av ett prospekt inte har en gräns på 35 investerare. Kostnaden för att utfärda prospektet är omkring 2 miljoner NIS och det betyder att företaget arbetar enligt de högsta standarderna från Israel Securities Authority.
Okej, tack. För att de är så entusiastiska över detta faktum, men jag frågade dem varför och jag har fortfarande inte fått något svar. Kanske sänker det gränsen på 35 investerare för nu är det kontrollerat. Jag vet att de jobbat länge med skattemyndigheten för att allt ska bli som det ska. Med all respekt för Inbo Karambo och deras liknande, lita bara på uppfyllandet.
Vilka är de främsta fördelarna med att uppfyllelsen nu har ett prospekt? Är allt mer synligt och kontrollerat?
http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
Vänner, en fråga - i eran före din kontroll över investeringar. Har någon här jobbat med American Eagle Properties och kan ge en åsikt om dem?
Ett bra sätt att kringgå utländska restriktioner är att investera i Del Multi Unios Syndication och där får du ägande med amerikanernas Harriets som tar ett kommersiellt lån från Fannie Mae och Freddie Mac