Träning av dåliga affärer... Vi öppnar en tråd med utförda dåliga affärer... jävla affärer, inte affärer...

En rad dåliga erbjudanden...
Vi startar en kedja av dåliga affärer... jävla affärer
Inte affärer som började dåligt och du vände på dem..
Men misslyckade affärer... alla har dem..
Allas gemensamma erfarenhet kommer att lära andra...
Och det är alltid bra att se tillbaka för att se misstag som gjorts och hur mycket du lärt dig av dem...
Vem börjar?

Länk till det ursprungliga inlägget i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerar på en stationär dator (För att kunna se inlägget måste det finnas medlemmar som har godkänts för forumet):
http://bit.ly/2ImEwwR

De ursprungliga svaren på inlägget kan läsas längst ner på den aktuella inläggssidan på sajten eller på länken till inlägget på Facebook och självklart är du välkommen att gå med i diskussionen

• Min värsta affär är att jag inte har gjort någon affär förrän nu.
• 2 dåliga erbjudanden,
  Den första affären som skulle vara för avsnitt 8,
  En del av köpet inkluderade renovering, överlåtelse av sektioneringsprocessen, uthyrning och förväntan om avkastning.
  I praktiken den sämsta fastighetsförvaltaren,
  inte överförs till 8 §,
  Hyrt och på grund av dålig förvaltning kom inga pengar in.
  Efter ett år av körningar sålda med förlust...

  En andra affär började bra och försämrades i avgrunden av förmodligen en förlust på 50 procent av investeringen.

  Huvudlärdom - att lita på att andra gör jobbet åt dig är inte ett vinnande fynd,
  Fastighetsförvaltaren fungerar inte, Shimotnik fungerar inte, någon fungerar inte - klipp och snabbt även till priset av en tillfällig förlust... det är bättre att skära och förlora lite än att dra och förlora mycket.

  Jag kommer med erfarenhet av fastigheter, engagerar mig i entreprenörskap och utförande för att leva och gör komplexa projekt och allt i Israel och när jag har kontroll och gör det väldigt bra.
  Två små, relativt okomplicerade affärer misslyckades kapitalt.

  Skäms inte för att erkänna det.

  Nästa projekt i USA, och det kommer att bli en hel del, kommer att genomföras annorlunda och jag tvivlar inte på deras framgång.

  Trevlig sabbat

• Inte illa, men för tillfället kommer det ännu inte in som vi förväntat oss och med en citronsmak för tillfället: investering tillsammans med min bror och 3 andra partners i en kommersiell fastighet, ett litet kontorskomplex i Florida. Siffrorna på pappret är fantastiska, majoriteten är uthyrd, min bror som en amerikansk organiserad finansiering och allt borde fungera. En vecka före stängning sprängde banken affären med drakoniska villkor (restriktioner) och vi var tvungna att hitta en långivare med högre ränta. Siffrorna fungerar fortfarande.
  Fastigheten övergår till äganderätten till kompaniet och allt är väl. Två månader går och 'Irma' passerar över fastigheten. Många skador som försäkringsbolaget släpade på fötterna så att varje partner fick stoppa handen i fickan enligt procentsatser. 2017 uppgick det till 8a dollar i skada. Här tyckte jag att allt var bra. För några månader sedan, som samlade skador från stormen, var taket också tvunget att bytas ut och kostade ytterligare $9a. Total investering 50 a. Planen visade en förväntad årlig avkastning på mellan 12 och 15 procent. Irma störde planerna och nu lade jag till ytterligare 17A$ till investeringen istället för att se pengar.
  Gå och förklara för kvinnan att det här är en bra investering och att hon ur din synvinkel ville köpa ytterligare en investeringsfastighet i efterhand... (vi köpte 2 till sedan dess men det är för en annan diskussion) Vad mig beträffar , jag har glömt denna investering och det är för en period på minst 5 år från investeringsdatumet enligt kontraktet och kanske trots allt kommer detta att visa sig vara en bra investering. Vi ses om 3 och lite år.
  Slutsats Allt är inte rosenrött, det finns alltid överraskningar, även om du gör allt rätt med rätt proffs bör du vakna till överraskningar.
• Nåväl, det var allt, jag hittade ett enfamiljshus, marknadspris cirka 45,000 22,000 USD, kravpris före förhandling 10,000 15,000 USD, slutpris XNUMX XNUMX USD, renoveringspris XNUMX XNUMX USD...
  Jag gick med på säljarens titel (första misstaget - för närvarande endast med min titel), jag fick godkännande för skulden till kommunen, det kom överens om att titeln stänger den med de pengar som erhölls vid stängningen...
  Den enda gången av mina 15 transaktioner som jag var närvarande vid stängningen, checken överfördes till titeln som var kall vid stängningen, vi skrev under allt, jag fick blanketterna, det finns ingen nyckel eftersom huset är stängt och obebodd , vi sa hejdå, jag tog in en entreprenör som arbetade med mig på renoveringen av ett annat hus till mig och som fortfarande inte har slutfört renoveringen, Under arbetet hade vi drogade människor bröt sig in i vårt hus för att användas (ja, jag arbetar i svåra och svaga områden, med galna returer, men det är till en annan gång), förstås inbrottet genom att öppna ett hål i taket och bita entreprenören, ytterligare 3,000 2 dollar för renoveringen, entreprenören går långsamt framåt eftersom han inte kunna göra 17,000 jobb samtidigt (en kort erfarenhet med entreprenören), bestämde jag mig för att fortsätta renoveringen med min entreprenör som jag har erfarenhet av, när entreprenören kom för att påbörja arbetet hittade han arbetare från en annan entreprenör som arbetade på uppdrag av husägaren, en kort förfrågan avslöjade att titeln gick hem för att vila i ungefär en vecka, och vände sig efter cirka tre veckor till kommunen för att registrera huset i mitt namn och betala de olika skulderna och räkningarna... och under tiden de flitiga sheriff lade ut huset på auktion... till ett pris av $XNUMX XNUMX utan vår vetskap... efter många förseningar och kontakt med fastighetsförsäkringen fick jag pengarna för huset, med undantag för stängningskostnaderna och handpenningen till entreprenören...
  För tillfället är skadan på affären cirka 14,000 XNUMX $ och det är fortfarande inte klart men det kommer att stängas, i mars kommer jag till en förhandling i en domstol i Philadelphia i min stämningsansökan mot mäklaren... Jag hoppas att få som mycket som möjligt av det och kanske också från titeln...
  Summan av kardemumman är att förlita sig på proffs som jag inte kände så väl, med liten lojalitet mot mig och det är klart för mig att jag är ansvarig för allt som hände och jag drog definitivt de nödvändiga slutsatserna och tog hand om mina brister...
  Kommer detta att skydda mig från ett dåligt jobb i framtiden? Jag vet inte, jag tror att det kommer att bli andra misstag och inte misstag jag redan har gjort....
• (Ja, jag jobbar inom svåra och svaga områden, med galen avkastning, men det är till en annan gång) - blir glad av att läsa denna delning. Jag arbetar inom samma områden och jag trodde att jag var den enda hebreisktalande som hoppar med huvudet först till de mer utmanande platserna.
• Eller Stern Noel
  Du är inte den enda men definitivt speciell
  🙂
  Vi skriver gärna inlägg om dina upplevelser och visdomen i din upplevelse..din syn
• En flip som inte har stängts än, jag hoppas att den fortfarande kommer att få ett lyckligt slut på något sätt... en fastighet köpt i ett eftertraktat område till ett pris av $135k, renovering var tänkt att vara $120k och försäljningspris $350k

  Innan de släpper ut det på marknaden kollar de med andra mäklare och slutsatsen är att det är möjligt att nå till och med $400k. De annonserar fastigheten för $390k, exalterade över hur mycket vinst som kan göras. Få ett erbjudande på den första öppna dagen. Att skriva på ett kontrakt...och sedan i en och en halv månad bara pruta om priset tills han förde oss ner till $355k. Vid det här laget hade vi redan glömt den första arven och var förbannade över hur mycket $400 XNUMX hade fått oss att komma ur kroken... och tackade nej till erbjudandet. Misstag!!!
  Det är förbjudet att vägra en försäljning med vinst! Du får inte lämna en fastighet i luften för länge..
  Vi har försökt sälja i ett halvår, vi togs ur luften, vi var tvungna att lägga till pengar för alla typer av uppgraderingar, HML-kostnaderna klättrar. Det kan redan vara bakom oss..
  Nu håller vi på att refinansiera för att sänka räntekostnaderna och göra en cash out för investeraren så att han får vinst just nu (om det blir förlust kommer det på oss och inte på honom), förbättringar av fastigheten och återutgå som ny på marknaden??

  Huvudsaken - jag lärde mig mycket för följande projekt!

• Hej, jag köpte en fastighet i juli 2016 i början av vägen i Gastonia, North Carolina för $32000 475, hyra 18000.. en hyresgäst inuti och mäklaren berättade mirakel och under.. Jag utförde en cma-inspektion och läste boken. Jag kollade med fastighetsskötaren och till och med Robert Shemin pratade med honom och berättade att han förstår saken och att jag har ett bra team..efter en månads hyra..förvaltaren är väldigt långsam tills vräkningen tog två och en halv månad. För att hyra måste man renovera för att utrymma huset ser ut som fan... en investering på 50000 i renoveringen som blev klar i januari. Kort och gott investerade jag ca 695 2018.. vi hyrde för 56000.. vi förbättrade... fastigheten fungerade till januari 51000. och då betalar inte hyresgästen.. en hyresgäst som klarat alla prov. I februari sa jag att det var nödvändigt att sälja. Jag gillar inte fastigheten.. inom en månad sålde jag den för XNUMX. Jag stod kvar med XNUMX i fickan efter alla kostnader för försäljningen. En egendom som jag förlorade på.
• Jacob Sapoj läste. Utmärkt.
• Khabra det här inlägget är guld värt.
• Verkligen en välsignad tråd..innan jag går in i affären..ni är fantastiska..fortsätt dela
• Tali Eliash
• En misslyckad affär: varning, ett extremt långt inlägg...

  För ungefär tre år sedan gick jag in som investerare i en flip-affär med andra entreprenörer.

  Utvecklaren lovade berg och kullar på pappret, allt ser rosa ut - affären var tänkt att ta 6 månader och ge en avkastning på över 11 %
  Vi var 5 investerare i en affär i ett av de bästa områdena i Jacksonville Florida
  Kostnaden för fastigheten är $190K
  Renovering och extra kostnad $85K
  Säljer $365K
  låter bra
  Jag var i början av min resa då och samtidigt hade jag för mycket pengar för att kunna göra transaktioner själv så jag bestämde mig för att gå in som investerare och även lära känna området bättre genom att investera med en annan utvecklare - utmärkt område, bra copms, en fastighet som erbjöds till försäljning i närheten fick 13 erbjudanden första dagen, låter bra Nej?

  Så det är så att det i praktiken var lite mindre.

  Det började med att renoveringen blev försenad och den första entreprenören fick sparken efter 3 månader.
  Tills vi hittade en ny entreprenör som gick med på att fortsätta från samma punkt - och de som jobbar med entreprenörer vet att det de hatar mest att göra är att fortsätta arbetet med en annan entreprenör... det gick ytterligare en och en halv månad.
  Arbetet med den nya entreprenören skulle vara klart inom en månad, men det blev förstås försenat även hos honom och arbetet fortsatte i fyra månader till.
  Vid det här laget är vi 11 månader från starten av projektet och först nu har fastigheten bjudits ut till försäljning - fortfarande till det planerade priset på $365K
  Så vi förstår redan att det inte kommer att ta sex månader...
  Fastigheten finns på marknaden, folk kommer för att se men det finns inget seriöst erbjudande.
  En månad går och ytterligare två månader och ingenting...
  börjar sänka priset,
  Först 10 tusen
  är ingenting…
  Ännu en månad, ytterligare en nedladdning och ytterligare en nedladdning och ingenting.
  Efter 6 månaders marknadsföring ligger vi redan på $334K
  30 tusen dollar under det planerade priset.
  Till slut bestämmer de sig för att byta mäklare - kanske den nuvarande inte är tillräckligt bra...
  Den nya mäklaren rekommenderar att göra förändringar - lite landskapsarkitektur, installera ytterligare en dörr, lägga till kakel i köket Staging (visningsmöbler) - allt detta såklart mot en extra kostnad för oss, investerarna... och iväg!
  Fastigheten är listad hos den nya mäklaren till $334K
  Den nya mäklaren är full av energi och välvilja, håller konferenser, öppet hus med catering, delar ut presentkort, annonserar i alla möjliga medier – och nada, ingenting.
  En av investerarna som var minst tålmodig av resten hela tiden satte stor press på entreprenören och de andra investerarna att utföra fler åtgärder för att främja slutförandet av affären.
  Vi började bland annat kolla med potentiella köpare deras anledning till att de lämnade huset och det visar sig att många hoppade av på grund av husets närhet till en trafikerad väg - det går inte att ändra på...
  Efter två månader finns det äntligen en familj som är intresserad av fastigheten
  Hur mycket erbjuder hon?
  $ 310K
  Alla dör redan efter att bli av med den här dåliga affären men för den investeraren som var mindre tålmodig lät det problematiskt och han gick inte med på att sjunka så mycket eftersom vi låg på 330 XNUMX $
  Till slut var vägraren övertygad - den potentiella köparen skickade en besiktningsman och bestämde sig efter en månad - det är rätt, att dra sig ur affären...
  Ytterligare en månad - en storm kommer till området, som tur är orsakar den inte alltför stor skada...
  Städa lite i trädgården och dra iväg igen.
  Vi har redan ett år och nio månader in i projektet!
  Bestäm dig för att sänka priset med tusen dollar varje vecka för att studsa annonsen ofta.
  Ytterligare 3 månader går, de bestämmer sig för att sänka priset ännu mer aggressivt till $299K
  Fler familjer börjar komma, men under tiden börjar det uppstå sprickor i väggarna och taket som kräver reparation - utvecklaren bestämmer sig för att reparera på egen bekostnad.
  Samtidigt är de enda erbjudandena som kommer in för $220K - $230K från andra företag
  Efter ungefär två och två månader från början - den glada nyheten kommer - finns ett kontrakt med en köpare för $299K!!!
  Men tyvärr - efter några dagar - kommer ett meddelande om att köparen hävt köpet.
  Iväg igen...
  Ytterligare två månader passerar, under vilka priset sänks med några veckors mellanrum
  Vi kommer fram till ett pris av $265K - en förlust på omkring $40K
  I slutändan efter två år och nio månader
  lyckas nå en köpare som är villig att betala $260 tusen -
  Kommer du ihåg den ursprungliga showen?
  Detta med de officiella comps från en mäklare på $365K?
  Vi kom ur affären efter nästan tre år i tand och öga – men ändå med det mesta av pengarna vi investerade.
  De som har kommit så långt med mig ser hur en affär kan se ut som inte är helt enligt plan.
  Du kan inte alltid lita på en mäklares komp
  Husets placering på gatan kan drastiskt påverka dess efterfrågan även jämfört med ett hus bredvid
  När du är med flera andra investerare i affären har du inte förmågan att fatta beslut självständigt.
  Det är svårt att lita på andra utan att veta och kolla på djupet.
  Med alla problem - ungefär 80% av de investerade pengarna kom tillbaka och det är inte en förlust av alla pengar som kan hända på aktiemarknaden...

  Jag har grävt nog, jag hoppas att jag har kommit på något.

• Moshe Katzir Mor Amira
• LiorLiorchik
  studieenheter
• Här är ett annat inlägg som vände sig från vad som skulle vara moraliskt läromedel eller en berättelse om misslyckade upplevelser... till kommentarer från entusiaster som längtar efter att publicera sig själva och driva på hur "bra" och professionella de är. Och jag och jag och jag ... redan tillräckligt. Det tar bort lusten att läsa de andra som är där och skriva om saken …… alla ni stora kanoner som gör marknadsundersökningar och vet allt och aldrig misslyckas !! Du skulle inte leta efter investerare i ljus, du borde ha varit miljonär för länge sedan och bara investera dina pengar!!!!! Varför låta någon njuta av din ofattbara professionalism och geni... lite back to earth brass
• Vänner, tack för att du delar med dig - det bidrar och hjälper alla. Några ord om områden som kallas War Zones Här kan du se ett fint kassaflöde, å andra sidan varar det ibland inte länge, och varje gång en hyresgäst byter måste du tänka på de kostnader du får betala till förvaltningsbolagen , och naturligtvis kostnaderna för reparationerna efter att hyresgästerna byter. Jag har ingen erfarenhet av sådana hus. Jag är för ställen där det är roligt att köpa hus för att renovera och sälja, eller att hitta hyresgäster i många år. Innan du köper skulle jag alltid föreslå att du gör en ingenjörsbesiktning och på så sätt få en idé om reparationer (ett bra sätt att böja säljarens hand och sänka priset)...... Lycka till och ett leende till alla
• Detta är vår första transaktion i St Louis, vi gjorde alla möjliga misstag, en smärtsam upplevelse och en enorm förlust.

  Vi köpte en fastighet i ett bra område, som behövde en totalrenovering, köpeskilling $185k, försäljningspris efter renovering $375-400k
  Vi arbetade med en okänd entreprenör som gav oss ett erbjudande på 100 k$
  Vi trodde att vi hade livets affär.
  Mäklaren med vars hjälp vi köpte huset skulle också sälja det till oss. Han föreslog att vi istället för 3% provision skulle ge honom 4% provision och i gengäld skulle han övervaka entreprenörens arbete, enligt honom hade han arbetat med investerare och även haft fastigheter som han själv investerat och visste hur man skulle arbeta med. med entreprenörer.

  Som sagt vi gjorde alla möjliga misstag.

  Misstag 1 – Idag förstår jag att köpeskillingen var för hög

  Misstag 2 - Vid tillfället bad vi mäklaren att förhandla om köpeskillingen men han pressade oss att köpa det till det erbjudna beloppet - vi var omogna utan säkerhet och vi var inte självsäkra nog att sänka priset själva.

  Misstag 3 – Vi kollade inte tillräckligt många entreprenörer och priser och tog den billigaste.

  Misstag 4 – Vi litade för mycket på andra och litade för mycket på både mäklaren och entreprenören.
  Låt oss börja med mellanhanden, vi litade för mycket på honom, vi gav honom för mycket makt och kontroll. Vi kontrollerade inte om han verkligen har erfarenhet av att arbeta med investerare och övervaka entreprenörer.
  Och vi testade det inte för arbete.
  Entreprenören smutsade ner honom och berättade att han gick framåt enligt planen när han i praktiken inte gjorde så mycket.
  Mäklaren och hans assistent besökte fastigheten mycket och var i kontakt med entreprenören, men om de inte märkte att entreprenören höll på med dem så förstod de nog inte så mycket av renoveringen. Mäklaren godkände att föra över medel till entreprenören och därmed blev vi stuckna av ca 60 tusen dollar när entreprenören sprang iväg med det, det visar sig att han bara gjorde rivning.
  Misstag 5 – Vi var inte i närheten av det system vi kände till.

  Slutsatser
  fråga konsulthjälp, vi har en fantastisk investerargemenskap som är redo att ge råd och hjälpa.

  Lyssna på intuitioner – vi gjorde många saker som vi inte höll med om och som magen skrek att det inte var sant.
  Kontrollera noga innan du bestämmer dig för att arbeta med proffs

  Även om du är oerfaren och saknar självförtroende, ge inte upp dina styrkor och underskatta inte ditt värde (säkerhet, kunskap, förmågor,

  Vi tänkte att om vi anlitar proffs som en mäklare så kan vi ta hand om honom och ta det lugnt.Jag vet att det inte finns något sådant och att vi ska vara medvetna om allt och ha kontroll över allt. Vi är Hex Manager.

  Handla inte utifrån känslor utan bara utifrån rationella överväganden

  Och självklart att vara nära principerna, röda linjer och systemet. För mig idag går det inte över.
  Idag slickar vi såren fastigheten på kontrakt till ett billigare pris än vad vi köpte
  Hoppas att vi inte rycker för mycket med vårt nästa dealkort.

  Tack till de som tagit sig så här långt

  skicka…

• Det viktigaste inlägget på länge på Pace.
  Historien om en av mina transaktioner:
  Att köpa en tomt och en nybyggnation, totalt 206 tusen dollar, förväntas hyras 2000, beräknat marknadsvärde i slutet av 260.
  Huset hyrs faktiskt först efter flera månaders försök inklusive ytterligare investeringar i uppgraderingar för 1700 per månad istället för 2000.
  Mot slutet av kontraktet gjordes ytterligare uthyrningsförsök år 2000 utan framgång och på grund av dyra driftkostnader i grannskapet (till exempel fastighetsskatt 2800 dollar per år istället för de 1600 som jag fick veta) och förståelse för att hyran inte skulle höjas beslutet att sälja.
  Efter nästan ett år av tomt hus och höga månadskostnader, framförallt på sommaren, trädgårdsarbete, el mm får du ett erbjudande som även tar form för försäljning. Slutsats efter försäljningskostnader vad jag investerade kommer jag att få tillbaka.
  Slutsatser:
  En stadsdel som inte har några hyresrätter alls, kommer förmodligen inte att ha några...
  När de bygger ett enkelt hus till dig i en relativt prestigefylld stadsdel, kommer priset på ditt hus inte att stiga eftersom husen där är vackra, om huset de byggt åt dig är relativt litet, är alla sovrum på översta våningen och inte som är brukligt där, om finishnivån är grundläggande, kommer den helt enkelt inte att sälja.
  Försäljningskostnader på cirka 9 procent är mycket pengar och meningen är att för att göra vinst måste gapet mellan köp- och försäljningspriset vara cirka 30 procent reellt. I den här transaktionen förlorade jag redan i köpet, utvecklaren drog av all vinst när han sålde till mig för 210.
  Priset jag köpte var relativt billigt jämfört med hus i grannskapet som kostade ca 340,- men priset per byggd meter var betydligt högre och det kollade jag inte.
  Ett tomt hus är en kostnad.
  Lyckligtvis närmade jag mig från början inte entreprenörskap med en affär i åtanke, annars var jag tvungen att ta med pengar hemifrån under ett helt år, här totalt spolierade en dålig affär hela fallet lite.
  Det är bättre att säga adjö till ett dåligt jobb än att fortsätta hålla fast vid det.
  Entreprenörer minskar ofta vinsten i samma sekund som de slutit en affär med dig och det är bra, men du måste se till att de lämnade en bra affär för dig också och att du inte bara hängde kvar på illusioner om framtida värdeökning.
• Grunden och viljan att erkänna ett misstag eller erkänna ett misslyckande i en affär - är en hörnsten och en solid grund för att förhindra fel i framtiden, och att inte bli kär i fastigheten och vänta kanske och på något sätt kommer han att returnera pengarna ... det är bättre att lämna som du skrev, och skapa förlusten i en ny, hälsosammare affär.... Jag har en hel del vänner som tillhör ligan av hus med tiotals och till och med hundratals miljoner dollar i erbjudanden!!! Och de lärde mig - ju tidigare vi erkände våra misstag, desto mer betalade vi för dem.!!!! Ja, fastighetsmagnater och riddare faller också och gör misstag... att internalisera, förstå, erkänna och gå vidare kräver förmågan att lägga egot åt ​​sidan ett tag – lycka till de som inte ramlade och inte snubblade och gör misstag... och till oss andra också