USA: s fastighetsinvesteringstips

Tips - dela med dig av tips som hjälper dig inom området fastighetsinvesteringar i USA

Länk till det ursprungliga inlägget i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerar på en stationär dator (För att se inlägget måste det finnas medlemmar som har godkänts för forumet)

De ursprungliga svaren på inlägget kan läsas längst ner på den aktuella inläggssidan på sajten eller på länken till inlägget på Facebook och självklart är du välkommen att gå med i diskussionen

• En intressant podcast jag hörde idag – vet du den globala rankningen av hur lätt det är att göra affärer i olika länder? Det vill säga hur mycket byråkrati och hur lång tid det tar att till exempel öppna ett företag, utfärda företagslicens osv. USA 8:e plats. Gissa var Israel är.
• http://www.doingbusiness.org/rankings
• Verkligen ett viktigt tips för alla... llc har registrerade agentuppgifter. Observera att du får information, mail och uppdateringar regelbundet.

• https://www.ronlegrand.com/

Ron LeGrands tutorials rekommenderades i en av podcasterna. Jag rekommenderar hyran till egen teknik. På så sätt betalar hyresgästen själva reparationen av fastigheten och vi säljer faktiskt till honom ett lån på cirka 11 procents ränta. Detta är den ränta som är implicit i jämförelsen av hans månatliga lånebetalningar med hyresbetalningarna, låt oss säga $800 per månad. Entreprenörerna de rekommenderade arbetade i St Louis. Hus köps i MLS och marknadsförs till en stor nisch av köpare som många inte närmar sig – de som inte får lån från banken men skulle vilja köpa hus. Företagarna tjänar flera gånger eftersom hyresgästen som sagt reparerar eftersom det är en fastighet han köper, och betalar hyran som ett lån för att köpa fastigheten.

• Företagarna hävdar att det finns en enorm efterfrågan på metoden. Riktad marknadsföring på Facebook till personer som ska flytta hus inom en mils radie runt fastigheten. Hyresgästen för sin del betalar samma hyra först i slutet av sin fastighet, så han upplever inte att räntan är överdriven.
• hushållsinkomst VS familjeinkomst
• Ett hushåll består av alla personer som bor i en bostad oavsett släktskap. Ett hushåll kan bestå av en person som bor ensam eller flera icke-närstående individer eller familjer som bor tillsammans. Medianinkomsten för familjen är vanligtvis högre än hushållens medianinkomst på grund av hushållens sammansättning.

• Första huset 3.5 FHA - kredit över 620 men det finns PMI eller 5 procent konventionellt - kredit 680 - PMI tills det finns ett eget kapital på 20 procent. andra till fjärde huset de flesta banker 20 procent för singel 25 för multi. 25:e till 25:e hus De flesta banker 15 procent för allt. För det mesta bestäms räntan av handpenningsprocenten - sätter du XNUMX är räntan bättre. Jag har stött på flera banker som också går med på en handpenning på XNUMX för två enstaka fastigheter, men det är inte vanligt. Det finns tusentals banker i USA, så det finns alltid alternativ.
• 2007 fanns det realiteter i Bat Yam. Lägenheter för 400 2010 NIS. Jag köpte där i kursens andra-tredje klass och sålde den efter ett år för dubbelt pris genom att erbjuda lägenheten på auktion. Jag köpte två lägenheter med vinsten i Olga vid havet – alla områden i Olga är just nu under uppbyggnad och många är redan signerade, det finns planer på hotell, en strandpromenad, en högteknologisk park med mera. Tar tid men framsteg. Lägenheterna där har tredubblats sedan XNUMX, men det finns fortfarande lägenheter för mindre än en miljon kronor.
• Jag rekommenderar att du ser den amerikanska filmen: thive
  Mitt i filmen, cirka minut 50, finns en förklaring om hur bankerna och regeringen, enligt filmaren, samarbetar för att skapa ekonomiska kriser och förslava allmänheten till sin egen fördel. Det finns också tjocka antydningar om grunden för den nya antisemitismen i Amerika, som sänder, liksom den gamla antisemitismen i Europa, ett finger av skulden mot judarna (Rothschilds).
  Låt mig ödmjukt ta upp den oro som kan klänga fast judiska investerare som vet hur man utnyttjar kriser till sin fördel. Enligt chatten här ser veteranerna till att agera enligt amerikanska lagar och är medvetna om vikten av att anpassa sig till det amerikanska sättet, men tyvärr har fördomar och beteenden hos israeliska köpmän tidigare som "stuckit" medlemmar i denna grupp som ja, ge alla ett dåligt rykte och förstärk antisemitismens trender.
  Eftersom, enligt filmen, trenden med artificiell tillväxt, som inkluderar accelererad konsumtion och ökade jobb, kännetecknas av låga räntor och lån, och slutet på firandet kännetecknas av en ökning av räntorna, förstår jag inte detta överhuvudtaget, därför frågar jag här i gruppen: indikerar Federal Banks höjning av räntesatserna under de senaste månaderna en trend Den som kallas i filmen "rolling the fishing line" som förklaras i filmen i minuter 105 -110, är ​​räntehöjningen ett tecken på början på en ny kris? Eller kanske det har en annan betydelse?
  Jag skulle älska att lära mig.
• Förlåt filmens namn: Thrive
  Visas gratis på YouTube
• I minut 1:08:07 står det på skärmen: Ge mig kontroll över nationens valuta
  och jag bryr mig inte
  som gör sina dalar. Det här meddelandet skrevs inte av mig - det kopierades från WhatsApp-chatten - i översättning: "Ge mig kontroll över landets valutakurs och jag bryr mig inte om vem som sätter lagarna"
  Karaktären på filmduken är Baron Meir Amschel Rothschild.
  Det finns ingen röstkommentar i bakgrunden, men budskapet är tydligt: ​​juden är statens blodiggel, lite som budskapet i The Merchant of Munia. Det finns ett tydligt anklagande finger här som hävdar att en jude inte bryr sig om Amerika bara för pengarna han tjänar på bekostnad av dess medborgare.
  Jag skulle älska att bli lurad
• Någon antisemit gjorde en film och la upp den på YouTube. Detta gör inte filmen historiskt korrekt. Saknar du antisemiter? Det finns även filmer av förintelseförnekare, om konspirationer om tvillingarna osv. Precis som inte allt som finns på internet gör det sant. Det finns många falska nyheter. Jag har inte sett filmen än - jag ska se den när jag får chansen och berätta vad jag tycker. Naturligtvis finns det oseriösa israeler här. Saknas inte. Som de som lovar en avkastning och förkroppsligar det i priset på fastigheten i 3 år, eller drar fördel av amerikanernas oskuld för att köpa hus från dem billigt och vända dem - många av vändningsmetoderna är i gråzonen. Någon kommer att förlora sitt hus och investeraren presenterar detta som hjälp, allt han är intresserad av är att köpa huset till halva priset - det rättfärdiga erbjudandet marknadspriset. Ingen analyserar marknaden under ett halvår eftersom han är en filantrop. Det finns även bedragare i vagnar som anställer illegala arbetare osv. Det är därför det rekommenderas att utbilda sig, gå på kurser etc. och förlita sig på självtester. De som letar efter ett enkelt och passivt liv utan kontroll ägnar sig åt spelande. Angående räntan - tills nu har de inte höjt räntan (bara en gång) eftersom ekonomin ännu inte är tillräckligt stark. Anställningsuppgifter etc. Så fort räntan höjs betyder det att regeringen anser att ekonomin är stark och mogen nog för detta. Å andra sidan kommer det att hålla fler köpare borta från drömmen om att köpa hus och färre byggstarter eftersom finansieringen blir dyrare. För de som redan köpt hus länge är det bra hyresmässigt eftersom det blir fler hyresgäster, men priserna sjunker eftersom det blir färre köpare. För den som köper kontant är det också bra – priserna har sjunkit. För den som är ute efter att köpa med finansiering minskar möjlighetsfönstret eftersom jag till exempel nu med en ränta på 5 procent behöver fastigheter som ger 12 procent för att löna sig och betala alla kostnader och lämna kassaflöde. Denna ränta är fortfarande historiskt mycket låg. Investerare köpte också fastigheter till en ränta på tio procent eller högre under 30-talets inflationsperioder. För mig köper så mycket som möjligt nu med finansiering och sätter räntan på XNUMX år. Om tio år när räntan kommer att hoppa kommer dessa bolån att vara sällsynta och värda mycket mer. Angående antisemitism - sedan Trump kom till makten började alla typer av nynazistiska organisationer att höja sina huvuden och se honom som sin ledare och det förekom fall av vanhelgande av gravar osv.
• Dessa poddar är fantastiska. Jag lyssnar varje dag och lär mig mycket – minst två timmar om dagen på väg till jobbet och tillbaka. Uppdateringarna handlar vanligtvis om fastighetsnyheter i USA, och intervjuer med fastighetsproffs om deras framgångar, misslyckanden och strategier etc.. samt analyser av rekommenderade investeringsområden.
• Förankra i avtalet säljarens skulder på grund av skatt från tidigare år. väldigt viktigt
• Utmärkt podcast om vetenskapen och matematiken bakom flipparna. Enligt podden ska minst 10-15 procent av försäljningspriset tjänas in i nettovinst. Till exempel, vid försäljning av 300,000 30,000, en vinst på 45,000 200,000 till 50,000 25,000. För varje ombyggnadsdollar vi investerar vill vi tjäna minst en halv dollar. Det vill säga om vi köpt för 25000 14, och renoverat för 30 XNUMX, vill vi tjäna minst XNUMX XNUMX efter provision - annars är risken inte värd det. Renoveringen som inte kommer att överstiga dubbelt vinsten. Att inte investera hundratusen dollar för att tjäna bara XNUMX XNUMX. Programledaren för podden är en supermäklare och fastighetsinvesterare som har sålt hus för över en miljard dollar. Första plats i Keller Williams och andra företags historia. Hans rekord är försäljningen av XNUMX hus på en dag. Massor av utmärkt information från XNUMX års erfarenhet.

• Vända hem från A till Ö: En steg-för-steg-guide till smarta fastighetsinvesteringar med William Bronchick. podcast
• Tjäna snabba vinster genom att vända hem med ett system designat för att maximera avkastningen samtidigt som du minimerar r…. Skickat från Podcast Republic.

• http://unadlan.co.il/קרן-ריט/
• exakt. Jag försöker fokusera på de saker jag har kontroll över. Inom fastigheter kan jag renovera, byta hyresgäst, återvinna m.m. I aktier är min kontroll minimal och det är synd om nerverna. Jag har varit med om kriser i aktier och det är inte för mig så glöm det definitivt.
• Du måste komma ihåg att priset på REIT-fonder ses varje dag
  Och ibland är det svårt....Bandlan kollar inte priset varje dag
  Du måste förstå det. Mycket psykologi
• Jag har handlat på kapitalmarknaden i flera år, och jag kan berätta att en stor fördel för mig på fastighetsmarknaden är att du kan nå 97 procent om inte 100 procent av besiktningarna själv - allt beror på din beslutsamhet, kunskapen och erfarenhet du skaffat dig och givetvis den tid du investerar i ämnet. Om du tog in en hyresgäst som inte betalade på 6 månader är detta något du kunde ha förhindrat - jag tar in hyresgäster i New York med kredit över 800, som betalar mig 3 månaders säkerhet och 3 månader i förskott och mitt kontrakt är 20 sidor med varje liten detalj. Jag gör besiktningar av fastigheterna var 3:e månad, och eventuella skador på dem dras av från depositionen eftersom det finns en besiktning som jag gör i skrift, i bild och på video. På aktiemarknaden, hur mycket jag än undersökte Teva, Amazon, Apple etc., så kunde jag inte ha vetat att Steve Gobbs skulle dö, att det skulle bli ett rollbyte på Teva och att patentet på Copaxone var problematiskt osv. Detta är också en fördel för mig i direktinvesteringar - när jag köpte en investeringslägenhet i Bat Yam 2007, innan folk upptäckte Bat Yam, gick jag en halv dag varje dag efter jobbet för att se 3-4 lägenheter, jag lade in allt Excel efter parametrar av luftriktningar, kostnad per meter, din distributionspotential, Närhet till havet etc. och till slut kom jag fram till den perfekta fastigheten som jag sålde efter ett år med 100 procents vinst. Jag jobbade väldigt hårt på det, men jag kunde ta reda på varje detalj själv - jag gick till kommunen för att ta reda på vad byggplanerna var för området, alla tillgängliga utrymmen och jag såg till att ingen byggnad skulle byggas framför egendom etc. I aktier är det mycket svårare även om du är en analytiker som sysslar med det hela dagarna – såvida du inte har insiderinformation och då är det inte längre lagligt.
• https://gyazo.com/eedbb190916d128af0506feac26b6a36

• https://gyazo.com/05791dd1a0bebbbe4e2194667a0f9c9d

• https://gyazo.com/76e6171084a422c7539967506e4a5f64

• Det finns ingen annan fastighet som jag känner till som du bara kan lägga 3.5 procent i och njuta av dess XNUMX procentiga värdeökning. Kiyoski sa att han gick till banken och sa att han var redo att investera i bankens aktier, men satte tio procent och få hundra procent. Banken gick nog inte ens med på att det var en investering i aktier i samma bank. Bara i fastigheter har banken förtroendet att hävstånga eftersom den vet att det är fastigheter – en verklig tillgång och inte papper som kan förlora hela sitt värde.

• Aktier är papper. De som investerade i mars 2000 eller 2007 tappade 90 procent. En del av de fonder du investerade i försvann helt enkelt. Å andra sidan försvinner inte en byggnad du köpt, om det inte inträffar en katastrof. Även om marknaden har gått ner i pris
• Som de skriver är en annan nackdel att man likt aktier kan tappa en betydande del av värdet vid en krasch, medan i fastigheter stannar blocken på plats och som mest väntar tills marknaden stiger. Men det kan vara en lösning för människor som snabbt vill komma in på en viss marknad, särskilt om det finns hundratals specifika fonder, och med en lägre risk eftersom det finns en stor spridning.
• http://www.hon.co.il/השקעה-בקרנות-ריט-יתרונות-וחסרונות/
• Fördelen är att sprida risken. Nackdelen för mig i REIT-fonder är att det ofta inte går att välja område och typ av investering, pengarna går inte att häva och man njuter inte av en värdeökning.
• Enligt min ödmjuka åsikt, från en allmän granskning av REIT-fonden i Israel, är risken inte farlig. Det investeras i fysiska tillgångar i form av avkastande fastigheter.
  Dess upp- och nedgångar påverkas av tre huvudsakliga saker:
  1. Den kommersiella och kommersiella fastighetsmarknaden i Israel
  2. Bank of Israel ränteförändringar (på grund av hävstång)
  3. Köp och realisering av tillgångarna.
• För din information finns det en annan REIT-fond i Israel baserad på samma koncept som REIT 1 och dess namn är: Sela Capital. En ung men lönsam fond
• Du behöver inte investera i ett område med naturkatastrofer
• Att säga något sådant motiverar inte det du säger om finansiella investeringar. Det är som att säga till dig att du inte vet vilket företag som ligger i sina bokslut eller vilken kris i handelsmaskinerna som förstör ett företags pappersvärde
• Relativt till fastigheter i USA är detta noll risk, företaget tar hand om att sprida din investering på många smålån så att även om en faller så sjunker avkastningen lite. I fastigheter är det en regelbunden avkastning om man inte fallit för en problemhyresgäst... det har skett en värdestegring fram tills nu vem garanterar att det kommer att fortsätta?... Att köpa en fastighet under marknadspriset är svårt även för proffs som Lior och Danny så detta är inte heller självklart och absolut inte passivt...
• Alla här pratar om analysen som kretsar kring singelfamiljen men ignorerar möjligheten att investera i syndikering i fastigheter i multi i de investerarvänliga staterna (Florida, Georgia, Texas, Carolinas) Jag skulle gärna vilja höra lite åsikter i frågan
• Jag skulle inte jämföra frågan med att investera på aktiemarknaden, men utan tvekan finns det risker och möjligheter här
  Jag skulle inte delta om det inte finns 100 % engagemang för processen, och att investera i fastigheter är som att springa ett långt maraton, du behöver tålamod, tålamod, lugn och hårt arbete...
  Den som känner sig själv och kanske inte sover gott på nätterna för att han hört att luftkonditioneringen i lägenheten slocknat och en rejäl kostnad förväntas, det är inte säkert för honom. Alla som kommer att komma under press för att en hyresgäst inte betalar och inte lämnar (och under två månader pågår en vräkningsprocess, inte säker på att det är för honom)
  De som inte är redo att gå djupare, anger siffrorna och hanterar riskerna klokt – det är inte säkert att detta är något för dem.
  De som tror att de inte orkar jämföra försäkringar och betalningar en gång om året. Att hantera byråkratin med att byta försäkringsbolag, läsa avtal och förhandla om dem – inte säker på att det passar honom.
  Jag har 6 enfamiljshus i USA och hoppas kunna fortsätta……
  Framgångsrikt!
• En intressant podcast om skräckhistorierna om en investerare som investerat i fel grannskap – detta är inte i syfte att skrämma de som ännu inte investerat, utan i syfte att skärpa vikten av att analysera områdena och göra läxor innan man investerar. Kort sagt började han förstå att det var problem med det första mordet i en av lägenheterna i komplexet han köpte.

• Hur man förlorar pengar genom att välja fel plats med Pat Podcast
• .

• på Hiban har varit hårt involverad i... Skickat från Podcast Republic.

• Ja, det är den undersökningen jag också känner till. Alla gör en undersökning efter vad de vill. Det jag skickade publicerades av BNH
• Det specifika för mig är att kapitalet jag använder är från uttag av fastigheter som jag köpte för några år sedan kontant och renoverade. Under tiden fördubblades de. Jag hade ett fint nettoflöde men nu ska jag börja betala bolån på dem. I princip kan jag ta pengarna och göra vändningar eller renoveringar igen, jag har inte fel, det faktum att jag under ett halvår betalar finansieringskostnaderna. Jag måste tänka på det och allt beror på vad jag hittar. Å andra sidan kan du lägga pengarna direkt i en avkastande fastighet med ett positivt flöde som kommer att täcka finansieringskostnaderna för utbetalningen och den nya fastigheten och därmed är risken mindre. Om någon har en intressant flip och de behöver ytterligare finansiering är jag villig att överväga.
• Gällande en avkastning över 12 procent – ​​allt beror förstås på området. Doron gjorde en utmärkt analys ovan och jag brukar försöka göra något liknande. Det finns områden med 20 procents avkastning, men jag kommer inte i närheten av dem. Returen läser faktiskt inte när hyresgästen inte betalar, när du måste vräka honom eller reparera alla skador han gjort eller ta med elektriska apparater istället för de han stal.
• Jag håller med dig men glöm inte att du har en hel uppsättning som utför flips på heltid. Din risk är lägre eftersom det är vad du gör varje dag – dina kostnader är olika.

• https://gyazo.com/931769bdc2dca53462fb5b4f432eba51

• Fastigheter byggda 1944 är ett problematiskt monter med elrör... kolla med en besiktningsman. Hur mycket kostar en renovering som inte köper en ruin...
  Hyran är inte heller hög...
  Vilket hus som helst som inte har potential att hyra över 1000 är svårt att få kött...
  Varje korrigering kommer att svälja ett halvår eller mer av nettot... minska skatten och förvaltningsavgifterna... det är svårt att signalera vinst
• Jag försöker köpa huset till ett betydligt lägre pris än marknadspriset genom att erbjuda omedelbar kontant betalning
• Podcasterna finns på iTunes eller Stitchers

• Tips: behandla hyresgästerna som finns i fastigheten med respekt och försök ge dem en bra känsla och tillhörighet till huset
  Till exempel: om en elektrisk produkt behöver köpas, ber jag alltid förvaltningsbolaget att fråga hyresgästerna vilken enhet de föredrar (inom den budget jag har satt) så, utan extra kostnad, låter du dem må bra och de kommer ihåg det i slutet av året när kontraktet förnyas (och ibland en begäran om prishöjning) och kommer också att känna mer av en känsla av tillhörighet.
  En gång frågade de också efter ett kylskåp med möjlighet till kiosk som tar ut isbitar, en försumbar skillnad och de får en bra känsla... ...
• Tips: Att uppskatta hyresbeloppet är viktigt för att undersöka genomförbarheten av en "köp och håll"-affär. Nedan är mina verktyg för att undersöka hyresbeloppet:
  1. Hus som erbjuds att hyra i området (inklusive hur länge de har varit annonserade)
  2. Information från ett lokalt uthyrningsföretag (de kommer så småningom att behöva hyra fastigheten)
  3. Webbplats https://www.rentometer.com/
  4. Om du arbetar med en agent kan han utfärda en rapport från MLS-systemet som visar hyran och hur lång tid det tog att hyra huset (genomsnittet hjälper dig att förstå)
  En kombination av informationen kan ge en rimlig uppskattning av hyresnivåerna i området
  Lycka till!
• En intressant podcast jag hörde idag talade om fördelarna och nackdelarna med fastighetsmarknaden i USA kontra Kanada – medan i Kanada är klasskillnaderna extremt små på nästan alla områden, så att i en hel stad kan inkomsten per capita skilja sig åt med 30 tusen kanadensiska dollar plus eller minus från den ena sidan till den andra, i USA vi Vi vet att ett kvarter kan ha hus i miljoner och ett kvarter bredvid ett block av fattigdom. Fördelen det ger oss är en del av de tre typerna av värdeökning på fastigheten - påtvingad värdeökning på fastighetsmarknaden - förutom den cykloniska ökningen av fastighetsmarknaden som vi inte har kontroll över, och inflationen . Vad detta betyder är att en rik fastighetsutvecklare kan tvinga marknaden att stiga genom att faktiskt förändra stadsdelens verklighet genom att investera på "fel" sida av stadsdelens kontur, så länge som bufferten mellan det bra området och det dåliga inte är en fysisk buffert men en psykologisk - till exempel Harlem på Manhattan - det finns ingen väg eller flod som korsar mellan områdena, bara en psykologisk buffert, så en entreprenör som köper en rad byggnader över linjen kan förändra verkligheten i grannskapet – och vi ser det hända i praktiken. Till exempel kan en grupp investerare som köper i Jacksonville implementera denna strategi genom att massivt köpa dussintals billiga hus i ett område nära de bra områdena, renovera dem alla och förändra verkligheten i hela grannskapet och öka värdet på husen. Vi ser detta hända i stora investeringsgrupper som arbetar i den västra delen av Jacksonville och gör regional utveckling från grunden. I Kanada är det svårare att göra detta (med undantag för Toronto) eftersom områdena är mycket homogena. Entreprenören i podcasten byggde flera byggnader nära ett trendigt område som inte har komp för den typ av byggnader han byggt, så komparna kom från en halvmil bort från det dyra området, och därmed fick byggnaderna han byggde ett högt värde av banken. En annan strategi är alltid vid nybyggnation att inte spendera mer än 70 procent av fastighetens värde efter bygget, det vill säga om det avsedda värdet är en miljon får man bygga högst 700 tusen – tanken är att efter bygget genomförs, låt oss säga ur medel från investerare i syndikatet, de vänder sig till banken för finansiering, banken finansierar 70 procent, och spenderar alltså faktiskt alla investerade pengar tillbaka till investerarna som får fondens medel, och Fastigheten kvarstår som en fritt kassaflödesfastighet.
• Tips: bli inte kär i hus som testas.
  Ibland tittar vi på affärer så djupt att vi börjar bli kära i huset, plötsligt "ger vi upp" principerna, plötsligt är lite brott inte så illa, tänk om det blir en flod av hus att hyra i området , och alla möjliga andra röda lampor är inte längre så störande.
  Det är viktigt att stanna upp och se till att vi inte "blir kära i huset" och granska affären så objektivt som möjligt.
  Det rekommenderas att ge ett annat öga och ytterligare en objektiv åsikt för att uttrycka en åsikt - innan affären slutförs.
  Framgångsrikt….
• Ett tips för att ta ett bolån - efter att du har köpt ditt första bostadshus kan du definiera en annan bostad som en sekundärbostad, och få ränta på den som en första bostad och inte en investering. Inte illa 🙂