# Veckans entreprenör # Inlägg 4 Veckans entreprenör - Inlägg nummer 4 Min flerfamilj inom fastigheter Jag startade
Veckans företagare - inlägg nummer 4
Multi familj
Jag började mitt arbete med fastigheter i en enfamilj. Efter några bra år av att göra det upptäckte jag multifamiljen och jag har varit fast sedan dess.
Det är inte en fråga om bra eller mindre bra, det handlar om riskhantering och hedging.
Fullständig avslöjande - Jag äger fortfarande flera enfamiljsfastigheter och trivs med dem för det mesta.
Vad är en brokig familj (flerfamiljsbostad)?
Klassificering av bostäder där flera separata bostäder ingår i en byggnad eller flera byggnader i ett komplex.
Enheterna kan ligga sida vid sida (kluster av singel- och/eller radhus), eller ovanpå varandra (lägenhetshus - vanligare). Till skillnad från ett flerfamiljshus som vi känner till i Israel där varje lägenhet har en separat fastighetsskatteavgift och en separat juridisk beskrivning (parcellation), får en flerfamiljshus en fastighetsskatteavgift för hela komplexet och det finns ingen parcellering, det vill säga: hela byggnaden/komplexet är i princip ett hus med flera bostäder.
Det är ganska likt den turkiska termen 'Moseh' för dem som vet.
Flerfamiljshus måste säljas som ett komplett komplex och kan inte säljas som separata enheter.
Givetvis går det att gå till kommunen/distriktet och be om en 'parcellation', en uppdelning av lägenheterna i separata enheter, och sedan sälja som lägenheter/separata enheter (efter uppdelningen kommer komplexet att kallas condos eller lägenheter och inte flerfamiljshus).
Det är viktigt att notera att inte överallt kommunen tillåter sådant, det finns platser som kommunen uppmuntrar och det finns platser som kommunen inte alls är redo att höra om det.
Fördelar med flerfamiljshus:
Den stora fördelen med ett flerfamiljskomplex är antalet enheter det består av.
Eftersom det blir fler lägenheter blir det mer spridning men å andra sidan också mer arbete.
I komplex med över 100 bostäder rekommenderas det till och med att ha ett internt förvaltningsbolag och spara avsevärt på förvaltningsavgifter (mindre än 100 lägenheter är vanligtvis mindre lönsamt, det finns givetvis undantag).
Det finns också en fördel i finansieringsfrågan eftersom bankerna och finansieringsenheterna kommer att föredra att finansiera en transaktion med ett stort antal bostäder i motsats till en enfamiljshus, givetvis på grund av riskspridningen.
Så här uppskattar du marknadsvärdet för en flerfamilj:
Även om en flerfamiljshus används för privatbostäder så definieras den egentligen som en kommersiell fastighet.
Kommersiell egendom mäts ofta (om inte alltid) av dess rörelseresultat, det vill säga:
Bruttoårsinkomst > minus utgifter och utebliven beläggning > dividerat med investeringsbeloppet (beror också på finansiering men det går vi inte in på just nu).
Till exempel: brutto 150 50 USD > kostnader och vakans 1 10 USD > total inköpskostnad XNUMX miljoner USD (utan finansiering) = XNUMX % årlig avkastning.
Låt oss säga att vi höll fastigheten i 5 år, och under den försäljningsperioden är det vanligt att sälja en flerfamiljsfastighet i det här området till ett tak på 7 %, så vår fastighet skulle vara värd 1,428,571 100 7 USD (dela nettoinkomsten på 8 1,250,000 USD med XNUMX %). medan det i ett annat område skulle vara vanligt att sälja till ett tak på XNUMX %, skulle fastigheten vara värd XNUMX XNUMX XNUMX USD.
Naturligtvis finns det andra variabler.
Besiktning före köp
Det som kallas dubbel-diligence, och på hebreiska: due diligence.
Förutom att kontrollera fastighetens skick och utföra en besiktning som med alla fastigheter före köp, kontrollerar de i flerfamiljshus även inkomstläget (fastighetsvärdering, minns du?).
Kom tillbaka minst ett år, du kan begära mer än så.
Kontrollera hyresgästernas kontrakt, datum och olika skyldigheter.
Kontrollera hyresgästernas kontrakt, datum och olika skyldigheter.
Det rekommenderas att skicka en värderingsman, i händelse av finansiering skickar banken.
Typer av flerfamiljsprojekt
Det finns flerfamiljskomplex efter förbättring eller de som behöver lättare renovering, dessa kommer vanligtvis att säljas till eller nära marknadspriset. Visst finns det möjligheter att köpa under marknadspris, men oftast kommer en fastighet som fungerar att sälja nära marknadspriset.
Sådana transaktioner är mer lämpade för "retur"-transaktioner och kan med bra finansiering fungera utmärkt.
Sådana transaktioner är mer lämpade för "retur"-transaktioner och kan med bra finansiering fungera utmärkt.
En annan typ av transaktioner kallas: mervärde (mervärde).
Flerfamiljshus vars beläggningsgrad är mycket låg och/eller behöver mycket förbättring. Dessa transaktioner fungerar på samma sätt som flip-transaktioner, det finns ingen inkomst i början (eller så finns det väldigt lite) men förbättringen och ökningen av beläggningsprocenten kommer att avsevärt öka värdet på fastigheten.
Naturligtvis kommer dessa transaktioner att säljas under marknadspriset och ibland mycket betydande, ökningen förväntas bli betydligt högre (naturligtvis efter beräkning av förbättringen och relaterade kostnader).
Det blir oftast svårare att få finansiering för sådana projekt eftersom risken för finansiären är större.
Ett möjligt sätt att använda finansiering är: köpa fastigheten kontant, förbättra den och sedan refinansiera.
Flerfamiljshus vars beläggningsgrad är mycket låg och/eller behöver mycket förbättring. Dessa transaktioner fungerar på samma sätt som flip-transaktioner, det finns ingen inkomst i början (eller så finns det väldigt lite) men förbättringen och ökningen av beläggningsprocenten kommer att avsevärt öka värdet på fastigheten.
Naturligtvis kommer dessa transaktioner att säljas under marknadspriset och ibland mycket betydande, ökningen förväntas bli betydligt högre (naturligtvis efter beräkning av förbättringen och relaterade kostnader).
Det blir oftast svårare att få finansiering för sådana projekt eftersom risken för finansiären är större.
Ett möjligt sätt att använda finansiering är: köpa fastigheten kontant, förbättra den och sedan refinansiera.
Som jag redan skrev i gårdagens inlägg så kommer jag tyvärr inte kunna täcka allt i ett inlägg.
Jag tror att jag gav lite kunskap och begrepp relaterade till flerfamilj som hjälpte de som inte vet att förstå lite vad flerfamilj är och hur det fungerar.
Jag tror att jag gav lite kunskap och begrepp relaterade till flerfamilj som hjälpte de som inte vet att förstå lite vad flerfamilj är och hur det fungerar.
Om jag gav dig ens ett litet tips - jag vann.
Responser