Hur köpte jag en enorm fastighet på 5350 kvadratmeter på den heta marknaden i Dallas Texas på ett fantastiskt läge och för 61 USD per kvadratmeter?
Hej vänner,
Jag är säker på att jag inte behöver berätta att en av de hetaste marknaderna i USA just nu är Texas – många företag som Elon Musks Tesla, Apple, HP och fler flyttar till Texas och med dem tiotusentals av arbetare på grund av det varma vädret, de låga kostnaderna för mark, skattelättnaderna, förmånliga regler för företag med mera .
Medan Austin, Texas redan har ökat med cirka 45 procent och Dallas har ökat med över 30 procent det senaste året, koncentrerar vi de flesta av våra transaktioner till Houston, Texas, som fortfarande har mycket utrymme att öka – men viljan att köpa på de ytterligare marknaderna i Texas har inte gått ut, och vi fortsatte att leta efter intressanta transaktioner även i Austin och Dallas.
Det finns flera heta marknader i norra Dallas, som Plano och Frisco, som har ökat med 70-80 procent de senaste två åren, och man kan se att mängden fastigheter tillgängliga för köp i dessa områden har minskat till en tiondel av mängden tillgängliga fastigheter som fanns på dessa marknader för två år sedan, så att hitta den fastighet som passar dina kriterier kommer att vara nästan omöjlig. Och för mig är det inte meningsfullt att köpa i heta områden som ger intryck av att de har uttömt sin uppgång. I slutändan kommer priserna att överstiga de boendes betalningsförmåga och när räntorna på bolånen stiger och inflationen blir hög kommer betalningsförmågan för de potentiella köparna att minska och jag förutspår att vi i dessa områden kommer att se korrigeringar på upp till 20 procent i priset de kommande åren.
En annan faktor som kommer att påverka dessa områden är att även om utbudet av hus för närvarande är litet så ser vi cirka 79,000 2008 bygglov på gång i Dallas och hus i olika byggskeder, vilket kommer att resultera i en översvämning av hus – en större översvämning än XNUMX .
På dagens marknad är det därför vettigt att koncentrera sig på krisbeständiga flerfamiljskomplex eller på fastigheter som ligger betydligt under marknadspriset i centrala områden som fortfarande är långt ifrån att maximera sin värdeökning och som är "på fel sida av grannskapet" - det vill säga i anslutning till dyra stadsdelar, med hänsyn till att den positiva invandringen och gentrifieringen av dessa stadsdelar Fortsätt kommer de starkare stadsdelarna att spilla över till de svagare stadsdelarna och påverka deras värde.
Inom fastigheter finns en oskriven lag – en lag som kommer direkt efter Lagen om Läge Läge Läge – den lag enligt vilken vinsten görs vid köpet! - innebär att de fastigheter vi köper måste köpas under marknadspriset - istället för direktköp från säljaren av Off Market-fastigheter.
Bra affärer kommer från en nödställd säljare eller en nödställd fastighet - eller båda, alltså en nödställd säljare eller en nödställd fastighet - när vårt mål är att hitta en lösning för säljaren och denna lösning kommer i form av en betydande rabatt på köp pris.
Så vi började vårt sökande efter en fastighet i Dallas med standardprofilen för ett bra område och en bra skola med tanken på att flytta till området (efter att ha räckt upp händerna för att hitta en fastighet i coola Austin) men vi insåg snabbt att priserna i Dallas i de bra områdena är inte vettigt för oss heller, och sedan dök den här fastigheten upp - och när en möjlighet kommer bör vi attackera snabbt! (Särskilt efter att du har gjort djupgående marknadsundersökningar och insett att detta verkligen är en möjlighet)
Så den här fastigheten var för det första ovanlig i storlek - den största fastigheten i stadsdelen By Far. Bara ett slott - och inga pengar sparades på det - det är uppenbart att dess ägare var en mycket tålig man som investerade mycket i det - som bevis är bara taket på en sådan fastighet en kostnad på cirka 40-50 tusen dollar och taket på denna fastighet är bara några år gammalt och i utmärkt skick.
I allmänhet letar jag efter fastigheter inte efter absolut pris, utan efter pris per kvadratfot - priset kan ibland vara vilseledande - du ser en fastighet för 300,000 500,000 $ i ett område på 1500 200 $ och tror att det är ett fynd - det enda du inte märker är att storleken på fastigheten är XNUMX kvadratmeter och priset per kvadratmeter Det är XNUMX dollar - högre än priset i området, så det absoluta priset är mindre intressant för mig. För mig köper jag en kvadratfot i vikt – och ju billigare desto bättre, förstås som ett jämförande mått på ytan och fastighetens framtida inkomstpotential.
Fastigheten i fråga gick ut på marknaden till ett pris av 420,000 4,345 dollar och i staden är den listad som 96 XNUMX kvadratmeter - ett pris som speglar XNUMX dollar per kvadratmeter.
Renoverade hus på samma gata säljs för 180 till 200 dollar per kvadratfot – halva priset – så det låter redan intressant och vi började följa efter.
Fastigheten föll ur kontrakt och återvände till marknaden för $394,000 90 - ett utmärkt pris. Vi ligger redan på XNUMX dollar per kvadratfot. Mindre än halva priset – och enligt bilderna verkar fastigheten vara i rimligt skick och inte i sådant skick att den behöver en helrenovering. Jag älskar fastigheter som fallit ur kontrakt - säljaren under press.
Det är troligt att den tidigare köparen inte kunde få pant i fastigheten eller lämnade tillbaka den efter besiktningsprotokollet eftersom fastigheten behövde repareras i sin grund.
Det är viktigt att notera att i de flesta andra områden där jag investerar, inklusive New York där jag bor, skulle ett grundproblem vara en omedelbar diskvalificering - men i Texas, där jorden är mjuk, har nästan varje fastighet ett grundproblem och reparationen kostnaderna är relativt billiga eftersom det finns många företag som är specialiserade på detta och konkurrensen mellan dem är stor, vad Även i Texas är arbetskostnaden mycket billigare än i New York och i Texas i allmänhet är de inte exalterade över frågan - därför det är troligt att om en investerare från Kalifornien eller New York fick en inspektionsrapport med ett stiftelseproblem skulle han vara tveksam om han inte gjorde sina läxor och det kan vara så att det var därför affären gick igenom eller på grund av att affären inte godkändes en inteckning på grund av fastighetens skick. För mig är detta en möjlighet. Jag tog hänsyn till att till ett sådant pris för Swire Pot, även om jag måste investera 100 tusen dollar i reparationer, är jag fortfarande mycket mer än okej prismässigt.
Så jag och Yaron Ishar, agenten jag arbetade med, bestämde vi oss för att gå vidare och lämna ett erbjudande. Vi kontaktade säljarens ombud och hade ett gemensamt utforskande samtal. Vi ville kolla om det fortfarande fanns utrymme att förhandla om priset och till vår förvåning fick vi ett positivt svar. Vi bestämde oss för att inte gå för lågt för att inte köra bort säljarna, men å andra sidan insåg jag att det förmodligen finns något slags problem här - antingen för säljarna eller fastigheten eller båda - och var en normal köpare skulle vara motvilliga – det är precis där möjligheterna dyker upp – det är just de ställen där bra fastighetsaffärer görs under marknadspriset.
Vi erbjöd 370 tusen i förskott - så vi sänkte vår utgångspunkt för framtida förhandlingar. Eftersom säljaren redan var bekant med fastigheten och gjorde en besiktning och kände till problemen med fastigheten eftersom fastigheten redan var under entreprenad – fanns det en god chans till flexibilitet. Om detta var den första omgången och det första kontraktet som fastigheten ingick – är det troligt att en sådan flexibilitet inte skulle ha skett.
Bilden som överförs till säljaren - "Jag gör dig en tjänst, jag är redo att ta denna börda av dig"
Säljarna höll med.
Vi kollade med kommunen vilka tillstånd som utfärdats för fastigheten - byggloven - och såg att det finns ytterligare en komplett bostad som inte var kommunregistrerad - en lägenhet med en storlek på ca 1000 kvadratmeter - så vi är redan inne i fastighet på en yta av 5350 kvadratmeter.
Enligt ett pris på 370,000 69.15 dollar ligger vi redan på XNUMX dollar per kvadratfot!
När renoverade fastigheter säljs på gatan för 180-200 tusen per kvadrat - du vet att det inte finns utrymme för fel - även om du bygger om hela fastigheten för 69 dollar per kvadrat har du en mycket stor felmarginal
Vi ingick ett kontrakt och satte ett datum för besiktningen och för mig är priset 370 XNUMX för närvarande ett utgångspris för förhandlingar.
Jag gjorde omfattande research av ett stort antal fastighetsinspektörer (besiktningsmän), jag tittade på detaljnivån i deras rapporter och valde den besiktningsman som tycktes mig vara den mest detaljerade och professionella – även om den var dyrare. Priset i sådana fall är inte betydande - det är bättre att betala för en professionell och detaljerad rapport eftersom denna rapport är din entrébiljett till förhandlingar och kan tjäna dig mycket pengar - det är din lott och du bör välja den med omsorg.
Jag visste att för att föra professionella förhandlingar behövde jag verktyg – jag är inte en av dem som utan belägg slänger siffror i luften i hopp om att sänka priset. Jag visste att för att få ett lägre pris skulle jag behöva basera erbjudandet på fakta och siffror.
I det här skedet upptäckte vi ytterligare en faktor till varför familjen var stressad, utöver skilsmässan - som en del av arbetet med titelbolaget upptäckte vi också att familjen var skyldig 18,000 XNUMX dollar i skatt till kommunen - så vad betyder detta - att familjen är för närvarande i ekonomisk nöd och egendomen kan gå i utmätning, så de är skyldiga att sälja, och det snabbt! Och det är troligt att de två månader som de "slösade bort" på den första köparen som inte stängde bara stressade dem mer och de måste avsluta affären till varje pris.
Du måste förstå att i den här situationen - om fastigheten utmäts och går till utmätning - kommer fastigheten att sälja allt för ett pris, huvudsaken är att betala tillbaka skulden och familjen får det som finns kvar - risken för dem är att fastigheten kommer att säljas för slantar.
Jag visste att med lånebolaget jag ägde, NadlanCapitalGroup, som genomför en omvänd auktion mellan dussintals finansieringsenheter för att hitta det bästa erbjudandet.Jag kan avsluta affären snabbt med finansiering (vårt rekord är 16 dagar) till en attraktiv ränta, så även ett 30-dagarskontrakt borde räcka.
Jag gick upp tillsammans med Yaron för en mycket detaljerad zoom med besiktningsmannen, och jag såg såklart till att spela in mötet och vi gick igenom alla betydande problem i fastigheten. Jag betonade för besiktningsmannen i förväg, redan innan besiktningen, att syftet med besiktningen är att förhandla om fastigheten. Jag betalade också ytterligare 50 dollar för en speciell tjänst som gör att jag kan få en offert för alla problem i rapporten - jag visste att detta skulle vara användbart för mig i förhandlingar och ge mig en allmän bild av de förväntade kostnaderna.
Den särskilda rapporten visade ett totalt renoveringsbelopp på 40,770 80 dollar, exklusive kostnaden för fundamenten. Med grunderna pratar vi "på papper" om XNUMX tusen dollar.
Vi tog in ytterligare en offert på 96,000 181,000 $ för renovering från en annan entreprenör, och en annan som inkluderar att göra huset helt nytt - ett uppblåst erbjudande till max XNUMX XNUMX $ - att demontera huset och montera det igen.
Yaron berättade att han hade ett mejl som han brukar skicka till agenten – jag bad honom att låta mig sköta förhandlingarna och han gick med på att prova mig fram.
Från tidigare färdigställande av många fastigheter visste jag att kvaliteten på datapresentationen är det som räknas.
Jag gjorde en detaljerad rapport mellan 29 sidor som innehöll detaljerade förklaringar av fastigheten, huvudproblemen i besiktningen som jag tänkte fokusera på, videon med besiktningsmannen, de tre priserbjudandena och många andra förklaringar.
Allmän metod i förhandlingsspelet - för att vinna spelet måste du vara i en situation där du är all in och redo att ge upp affären - för att ge säljaren en känsla av att det är ditt erbjudande eller ingenting och för varje drag i förhandling måste du få något tillbaka.
En kort påminnelse -
Man bör komma ihåg att fastigheten gick upp för marknadsföring i förväg till ett attraktivt pris för sin storlek - 420 tusen
Som ett resultat återvände den till marknaden - den erbjöds för 394 tusen
Och jag skapade för säljarna en korrelation till det pris vi är villiga att betala innan vi inspekterar fastigheten för 370 tusen.
Priset sjönk med 50 XNUMX $ från ett pris som var attraktivt redan innan de inledde förhandlingar - allt detta ger oss en indikation på säljarnas skick och fastighetens skick och förmedlar till oss - att det finns flexibilitet och att det finns något att prata om.
Jag skrev mejlet till agenten själv - jag förklarade situationen, visade den genomsnittliga kostnaden för reparationerna och baserade all information på fakta på området och siffror - till sist sa jag att jag var villig att "kompromissa" med en minskning på endast 70,000 XNUMX dollar och absorbera resten av kostnaden för renoveringarna själv.
Vi skickade mejlet.
För mig var det "låt det gå och glöm det" - det kommer att fånga eller det inte. Lagen om stora siffror - lämna in ett stort antal erbjudanden och fäst dig inte känslomässigt till någon egendom eller erbjudande - om erbjudandet fångar kommer det att fånga.
Du måste veta hur du släpper taget. ska äta 
Fin texansk mat och väntande 🙂
Om säljaren gick med på det, gå vidare, om inte, bra.
När Sharon frågade mig efter en vecka om jag skulle gå tillbaka och kolla med säljaren - jag sa nej - jag ville inte visa en bild på en stressad köpare och jag var verkligen inte stressad - vi borde låta den andra komma ut för att laga mat med erbjudandet och om han verkligen är desperat och kan förlora egendomen och inte har några andra alternativ - kommer han att hålla med - och att Vad hände. Yaron kom tillbaka till mig efter en och en halv vecka som jag inte betalade tillbaka och skrev till mig - de accepterade erbjudandet!
Det de bad om - var två veckor Grace - under vilka de kunde organisera sig och lämna fastigheten - gick jag med på.
Vi bad om de elektriska apparaterna - kylskåp, ugnar, tvättmaskiner - vi dödade. På grund av den mycket goda relationen med säljarna - fick vi även en enorm Samsung-TV i present.
När de bad om att förlänga tiden - det var redan i färd med att hyra en fastighet - kom vi överens om 100 USD för varje ytterligare dag.
När de bad om 4 dagar till – jag bad om husets kamerasystem – gick de med på det. Det var så jag fick ett kamerasystem installerat i hela fastigheten.
Så generellt i förhandlingar vet jag att varje säljare har sin egen situation - och jag kände till den problematiska situation som säljarna befinner sig i - och de har en lösning på bordet. Kanske inte optimalt men en lösning.
De kan komma ur skulden omedelbart, ta sig ur den fara som hänger över deras huvuden att förlora egendomen och få ett betydande belopp för resten av livet och lägga detta problem bakom sig - skulden till kommunen, behovet av att reparera grunderna och flytta till en ny plats med en ny väg och ett nytt liv.
Efter att kontraktet godkänts frågade Yaron mig om jag var nöjd – jag sa inte riktigt. "Pengarna räknas i trappan". Det är inte det som gör mig upphetsad - jag vet att arbetet bara har börjat - efter att fastigheten stabiliserats och genererat inkomster kommer jag att vara nöjd. Du måste också förstå vilka hinder som kommer på vägen och oväntade kostnader. En annan vision för tiden.
Jag tog den mest dystra prognosen vad gäller kostnader så att jag inte kan förlora till detta pris, men jag strävar givetvis efter den mest optimala situationen.
Jag började jobba -
Först av allt försäkring - De tidigare ägarna betalade ca 6000 dollar - efter flera telefonsamtal kunde jag få samma försäkring för 2500 dollar.
el, vatten, gas - Jag optimerade där också.
Angående skatter - Jag kommer att behöva rapportera till kommunen det låga beloppet för köpet så att de speglar det i skatterna. Dessutom, om vi bor där, kan beloppet sänkas ännu mer genom Homestead-programmet.
Och nu till beslutet - vad kommer att vara syftet med fastigheten - så dessa är alternativen framför mig:
1. Bostad + långtids- eller korttidsuthyrning
Bor i den stora enheten på 3000 kvadratfot - ett enormt vardagsrum, en master med jacuzzi och en klädkammare, ett vansinnigt stort kök, två stora barnrum och en hel dusch för barn, gästservice och ytterligare en våning med en stort loft som även har ytterligare en toalett, dusch och en massiv garderob.
I det här alternativet kan vi hyra de två olika enheterna som Airbnb eller som en vanlig hyra. Den lilla enheten kan ge cirka 1000 dollar och den stora cirka 1300 dollar i vanlig hyra. Vid korttidsuthyrning, cirka tre gånger.
Saken är att dess befintliga stil - spansk stil, är mindre lämplig för korttidsuthyrning - färgen i stora delar av huset är ny - så man kan argumentera om färgen är vacker eller inte - den är lämplig för befolkningen som bor i detta område - så för korttidsuthyrning är investeringen mycket större - men för långtidsuthyrning behöver du inte måla om större delen av fastigheten - maximala färgkorrigeringar - betydande rabatt. Köket behöver inte alltför mycket arbete heller - för en korttidsuthyrning skulle jag nog måla det vitt, men för en långtidsuthyrning räcker svart - så vi tar en noll touch på färgen och det är det .
Det som gör Airbnb tilltalande är mångfalden av alternativ - du kan hyra ut hela - och då konkurrerar det med ett väldigt litet antal fastigheter eftersom det inte finns många fastigheter av den här storleken i Dallas att hyra - ett 7-rums slott
Eller hyr efter olika delar av huset - så att du kan ge det flera alternativ - i alla fall är kostnaden för att måla det hela, möbler, lägga till attraktioner som en pool med en projektor, etc. för närvarande inte vettigt - men det råder ingen tvekan om att detta är ett intressant alternativ för framtiden
2. Hyra hela huset
Att hyra hela huset ca 7 rum och 6.5 badrum till en vanlig hyra - jag förhandlade med flera förvaltningsbolag - intervallet är mellan 3500 och 4500 dollar per månad beroende på renoveringsnivån och förvaltningsbolagets åsikt.
Vid en massiv renovering är det troligtvis möjligt att nå 6000 dollar i hyra, men renoveringen blir överdriven för stadsdelens nivå och kommer inte att öka värdet på fastigheten i enlighet därmed.
3. Konvertering av hela fastigheten till Airbnb
Cirka tre eller fyra enheter - grejen är att i det här fallet måste du ändra hela dess stil från en spansk stil till en solid korttidsuthyrningsstil - en investering på mellan 50 och 70 tusen dollar. Det kanske görs i framtiden, men i ett gemensamt beslut med experter på ämnet är det bättre att först "köra" konferensen några år med en vanlig uthyrning och se om den har problem, ta itu med dem, och sedan gå vidare till en sådan flytt – vi vill inte ha problem med korttidshyresgäster.
4. Dela upp fastigheten i 4 enheter
Fastigheten är redan bebyggd med cirka tre lägenheter – genom att öppna en dörr på fastighetens vänstra sida och lägga till två innerdörrar och ett pentry får jag ytterligare en hyresrätt på ca 700 kvadratmeter på andra våningen som kan hyras för ca. 1000 XNUMX USD
Det vill säga, i det här alternativet är uthyrningspotentialen:
A. Huvudenhet i ett stort vardagsrum, master bedroom med jacuzzi, gästtjänster och kompletta badrum, stort kök och två barnrum - ja $2500 till $3000
B. Våningen ovanför efter klyvning - 1000 dollar
tredje. Den bakre enheten på 1350 kvadratfot - två sovrum, badrum kök salome, tvättmaskiner och privat gård - minst 1 dollar per kvadratfot - låt oss säga 1300 dollar
d. Enheten på gården efter renovering - och den behöver en renovering på mellan 8000 och 10000 dollar - den kan hyras för en kort hyra och tredubblas eller lämnas som den är - låt oss säga 1000 dollar
Dvs vid en vanlig uthyrning ska fastigheten inbringa 6,300 XNUMX om den är uppdelad i fyra enheter
Kostnadsmässigt - under tiden fick jag fyra erbjudanden om att reparera fundamenten från ett antal rekommendationer - erbjudandena sträcker sig från 16,000 6000 $ för det dyraste erbjudandet till cirka XNUMX XNUMX $ från ett företag som gjorde bäst intryck på mig när det gäller tillförlitlighet - så inte nödvändigtvis den dyraste är den bästa.
Detta företag, jämfört med andra företag, kom med professionell testutrustning och sa till mig att hela den bakre delen av huset inte behövde repareras - jämfört med andra företag som försökte pressa så mycket arbete som möjligt
Jag kommer nog att behöva lägga franska rännor på sidan av betet för att förhindra att vatten kommer in i grunderna - de är de enda som föreslagit det och de fick extrapoäng av mig.
Angående renoveringen - det finns entreprenörer som erbjudit 40-50 tusen - det finns de som gör jobbet direkt utan att punga in höga avgifter och erbjudit hälften eller en fjärdedel av det - jag är fortfarande i teststadiet.
Jag tänker inte "gräva ner" en massa extra pengar i den här fastigheten i renoveringar i detta skede - Föredrar att behålla medlen för en deposition för nästa fastighet och låta denna fastighet köra och börja generera flöde för att inte slösa tid på en fastighet som står tom och även för att kompasserna i detta skede inte kommer att motivera det - denna fastighet är redan störst och lyxigast i hela kvarteret - det är ingen idé att förbättra det ännu mer förrän Att kvarteret inte kommer ikapp priserna - när det händer blir det lönsamt att renovera det till hög standard och sälja det för ett belopp nära en miljon dollar - vi är inte där än - det kan ta ytterligare ett decennium - och dessutom, bortsett från den intressanta smakfrågan angående de befintliga färgerna om de är vackra eller inte - är den befintliga färgen Den är relativt ny och invånarna i det här kvarteret har ingen mening, åtminstone för närvarande, att uppgradera till något som inte kräver en uppgradering och som passar kvarterets karaktär.
Så sammanfattningsvis måste du veta var du kan köpa och följa den torra data - alla nordliga delar av Texas - har redan ökat med 80 procent och det finns inga investeringsmöjligheter där enligt min mening - om du inte behöver köpa där för bo – det är inte rätt plats att investera just nu.
Det finns områden som det här området som genomgår gentrifiering och nybyggnation, och som ligger på strategiska lägen – nära attraktioner och centrum – och som ännu inte har ökat i pris på samma sätt som andra områden har.
Självklart ska man gå till området och se skicket på husen i kvarteret och det var det man gjorde - i det här området kan man se hus som redan har vänts - och jag tvivlar inte på att om några år hela området kommer att förändras - du kan se jämförbara bilder bifogade - vi såg hus på samma gata efter en vändning till en kostnad av 180 dollar per kvadratfot och mer.
Så vad är värdet på fastigheten - After Repair Value - ARV?
Enligt Redfin-webbplatsen - till max 651,000 149 dollar - enligt XNUMX dollar per kvadratfot och enligt den storlek som är registrerad i kommunen. (exklusive bostaden på gården).
Vi vet värdet i ekonomi om ett halvår till ett år – i den förnyade värderingen efter att fastigheten har hyrts ut under en tid.
Låt oss säga att vi som jämförelse använder ett värde på endast 110 dollar per kvadratfot - enligt dess fulla storlek kommer vi redan att ligga på 577,500 XNUMX dollar.
Och vad blir dess värde när det är 180 eller 200 dollar per kvadrat? vilket är enligt dess fulla storlek, vi ligger på 1,070,000 XNUMX XNUMX $ - i princip, ju större fastighet desto lägre pris per kvadratfot, så jag skulle inte ta det som ett jämförande mått, men du har definitivt potential att nå sådana belopp inom ett decennium när kvarteret utvecklas.
Det är viktigt att betona att allt inte är perfekt - därav möjligheten - priser och efterfrågan i USA härleds från ett stort antal parametrar - och en mycket viktig parameter är befolkningsmixen, skolor och kriminalitet
Denna fastighet köptes med förväntning om att området kommer att förbättras i framtiden - därför är funktionen av vårt boende i fastigheten för närvarande reducerad från kapitlet. Det är inget dåligt område, men skolbetyget är för lågt för oss - speciellt jämfört med Long Island där våra skolor har betygen 9 och 10.
Så den här veckan ska jag ta ställning till en driftsentreprenör och den bästa strategin för fastigheten – och som sagt kom vi i två veckor för att ta hand om fastigheten och även kolla upp alla aspekter av Texas vad gäller flytt. Det finns insikter här och där när man jämför boende i Dalts med New York – det råder ingen tvekan om att den heta varan idag finns i Texas – och som affärsman inom fastigheter föredrar jag att vara nära varorna, möjligheterna och kopplingarna. Utöver det är det en familj som följer med mig - för tillfället är de som verkligen vill gå igenom det Nirit - trött på kylan i New York, så självklart tog vi också med barnen och ska besöka den lokala gemenskap den här veckan - vi kommer att åka till Beit Chabad, scouter, de judiska skolorna och mer - det finns en varm israelisk och judisk gemenskap här.
I alla fall, om jag är all in på fastigheten för $330,000 6300 och bruttoinkomsten är $22.9 XNUMX - så har jag en avkastning på XNUMX procent i centrala Dallas på den galnaste marknaden i USA. Inte illa skulle jag säga.
Så vad hade vi?
Köp för 300,000 56.074 USD - vilket motsvarar XNUMX USD per kvadratfot
Kostnaden för att renovera grunden, renovera utomhusenheten, lägga till en enhet på taket och ett pentry och små reparationer av huset - låt oss säga i området 30,000 330,000 dollar - vi ligger på 61.68 XNUMX dollar - vi slogs på XNUMX dollar per kvadratfot.
Så om du har kommit så långt är du förmodligen intresserad av sådana transaktioner – då är du välkommen att investera hos oss och lära av oss.
Alla som är intresserade av sådana transaktioner - i morgon öppnar vi den första cykeln av Vår grossistbana med Gal Shmukler och mig, Lior Lustig Och på den här kursen kommer jag att berätta för studenterna i detalj om affären och ge rapporten jag skapade, vi kommer att gå igenom alla prisuppdrag för renoveringar, jag kommer att ge tillgång till den inspelade intervjun med inspektören där du kan se exakt vad jag frågade och hur jag styrde samtalet, besiktningsprotokollet och brevet till ombudet - och självklart svarar jag gärna på alla frågor
Det är viktigt att komma ihåg att fastigheten fanns på marknaden - i MLS - vilket innebär att den var öppen för alla, så konkurrensen med den var hårdare.
Tänk vad som skulle hända om fastigheten inte var utsatt för alla och du skulle nå dess ägare innan den ens gick ut på marknaden och genomförde förhandlingarna? Det var mycket enklare och mycket mindre stressande för dig - och det är precis vad vi lär ut i kursen - hur man når transaktioner utanför marknaden som inte finns på marknaden, hur man når stressade säljare, eller fastigheter med problem eller säljare utifrån land eller äldre säljare som inte längre vill förvalta den eller de fastigheter som har där det finns mycket eget kapital - och säljaren har ett intresse i dessa tillgångar att sälja för att realisera den vinst som ligger i tillgången sedan han köpte Det.
Intresserad av kursen grossiststudier? Fyll i detaljer genom att klicka här
Vill du ha erbjudanden?
Vill du höra om erbjudanden under marknadspriset i vårt utskick – anmäl dig till www.nadlaninvest.com - Fyll i detaljer i formuläret och skriv till oss vilken typ av transaktioner som intresserar dig
I videon - gå igenom huset med förvaltningsbolaget.
I följande videor kommer vi att uppdatera dig om hur affären och renoveringarna fortskrider.
Lycka till till oss alla!
Responser