Introduktionsinlägg: Vem är jag och hur började min fastighetsresa?

#יםמהשבוי Alon Gilmore
# Inlägg 1

* Hebreiska är ett könsbaserat språk. Inläggen skrevs på maskulina språk – men avsikten är absolut, för båda könen. Tack.
***
Ångan från kaffet och den sovande hunden vid mina fötter till vänster, musen till höger, och mitt framför mig - rosens blinkande markör, på en slät vit sida.

Börja skriva veckans företagare. Men var ska man börja?
Så det är så jag börjar. Vad jag ser är egentligen början:

***
Vad du vill?

Detta är den första frågan.
Vad är det här som du jagar och vill ha, det är därför du vill bli en fastighetsinvesterare eller fastighetsutvecklare?

Börja inte denna resa, i fastighetsinvesteringar i USA (och i allmänhet) - innan du först vet svaret på denna fråga, glasklart.

Vad du vill?
***
Så vem är jag (frågan om våra liv, va?) och hur började min fastighetshistoria?
Jag är Alon Gilmore, från Kirit Ono, ca 51 år gammal, i ett lyckligt och kärleksfullt förhållande med Roital, 3 mer eller mindre vuxna barn + Lori, en sällsynt hund.
Mycket förtjust i musik (med tonvikt på trummor), djupa samtal, evigt nyfiken på psykologin bakom människors beteenden och en förståelse för vad som motiverar människor i allmänhet,
Jag gillar också verkligen havet - (klippstranden), jag gillar USA, (men även Asien och London), konstant - på linjen, och de andra banala sakerna som vi alla mer eller mindre gillar i livet också.

Grundare och delägare i företaget ALL-IN, ett entreprenörsföretag inom lönsamma fastigheter i USA, som jag grundade för ca 3 år sedan tillsammans med mina partners Shai Halevi. Det senaste året gick Tovia Bruckner in i partnerskapet. Vi är inget marknadsföringsbolag utan sköter hela entreprenörsverksamheten själva, med alla tjänster under ett lönsamt tak, som sköter allt från A-Ö. Vi är utvecklaren.
Åh, och ett faktum till: jag har ingen examen. Här sa jag det. Jag gick inte på universitetet och jag har ingen examen.
När jag är i USA kallar de mig ibland "Mr Gilmore" – och det är det närmaste jag kommer titeln i den här inkarnationen.
Och en sista siffra: under de senaste 12 åren har jag sett och analyserat hundratals transaktioner av olika komplexitet, inför hundratals fastighetsinvesterare i olika konstellationer inom och utanför stora organisationer och i privat verksamhet, arbeta med och med amerikanska fastigheter fastighetsentreprenörer i transaktioner i omfattningen av hundratals miljoner dollar per år, i vissa fall satt jag också i en investeringskommitté med fastighets- och affärskanoner från toppen i landet.
Och tillsammans med allt detta är jag här för att berätta att när du blir entreprenören själv, när du är skaparen av affären och projektet, är världen väldigt annorlunda och väldigt verklig.
Det är som att lyfta huven på din investeringsbil och själv upptäcka hur det egentligen borde vara att köra så snabbt, smidigt och så säkert som möjligt.
Hur kom jag hit? (Bonus: 4 första värdefulla insikter)
Början:
1987.
Mitten av åttiotalet, jag är 17 år gammal.
Tjejerna är galna i Duran Duran och pojkarna i Samantha Fox.
Inget internet, inget Facebook, föreställ dig det här: en värld... utan... Google !!
Faktum är att det inte finns några datorer alls i hemmen, och sociala nätverk var bara för karp i snabbköpet.
Jag flög aldrig utomlands förrän efter armén, och att resa 50 minuter från Kogel Square i Holon till Dizengoff Square på buss 89 var höjden av möjlig spänning för mig.
Jag hade ingen rik far och ingen fattig far, ingen mentor, ingen förebild, inget familjestöd av något slag eller vägledning, ingen Google och ingen medvetenhet om finansvärlden alls. Eller till och med om världen i allmänhet, egentligen.
Men jag hade den här boken.
Nej, det är inte "rik pappa fattig pappa" - det var 1987, minns du?
Jag sitter i timmar på baksidan av en offentlig bänk där bakom "Rina"-biografen i Holon, och läser om och om igen en bok som jag köpt och som jag går runt med. Inget distraherar mig runt omkring mig, inte hunden som skäller framför mig, inte bussarnas buller på avstånd, inte ens den söta gamla damen som skäller ut mig "Åh pojke, varför sätter du fötterna på en bänk?"

Jag dyker bara in i bokens rader och ser, fascinerad, mitt liv byggas längre in i den.
Det här var den första affärsboken jag köpte, på någon impuls. Helt vitt omslag, ingen bild, bara en titel: "How to succeed in the USA". (Meir Liraz). De flesta av honom var inblandade i fastigheter så vitt jag minns.
Och efter att ha läst boken är det väldigt tydligt för mig: omedelbart efter armén kommer jag att göra exakt vad som står i boken, och jag kommer att bli en mycket rik affärsman som bor i New York, och det finns ingen fråga om mamman här, men hur snabbt kommer det att ske - och vem ska stoppa mig?
Hände inte.
Livet hände.
Vad sa John Lennon? "Livet är vad som händer dig medan du planerar." Och som fastighetsutvecklare tycker du att den här meningen är så sann.
Efter armén bodde jag lite i Herzliya, lite i Ra'anana, inte så mycket i New York.
Jag kom på mig själv som säljare, men lyckades relativt snabbt integrera mig i ett av de stora investeringshusen som marknadsförare för investeringskonsulter på kapitalmarknaden, och det var trevligt. det var verkligen trevligt.
Fler händelser händer i mitt personliga liv, resultatet av dessa är att jag stannar i Israel. en anställd
Åren går, älskade barn föds, tvätten tvättar, och här flydde hela den "amerikanska entreprenörens" bana mig in i ett parallellt universum.
***
Snabbspola.
2007, jag har lite pengar vid sidan av. Och bakterierna vaknar igen. Och jag bestämmer mig för att återvända till fastigheter i USA.
Det finns fortfarande ingen Facebook, ingen medvetenhet om området i Israel, alla är i en kapplöpning om en lägenhet i Israel, köpgrupperna är en brinnande hit, och jag, uttråkad med möjliga returer i Israel, sitter varje dag framför den skrymmande skärmen förr, med musen med kabeln, och jag korresponderar med agenter och fastighetsförvaltare i USA B, får mejl med projekt i inkorgen, och studier och studier och studier.
Att ställa frågor, varav några till en början till och med var dumma, men sakta blev mer förståelse för området och mer intelligent, och det var så jag lärde mig i allmänhet - vad man ska fråga och vad man ska kolla.
Hur man väljer ett område, vad är viktigt, vad är skillnaden mellan de olika typerna av fastigheter i USA, och typer och finansieringsalternativ, sätt att köpa fastigheter under värde, riskanalys. Jag ser massor av fastigheter och jag känner att jag befinner mig i amerikanska fastigheters underland. (Tja, nu när vi har använt det - låt oss bli av med den här bilden snabbt).
Vilket leder till dagens första insikt – just för företagarna bland oss: en brinnande eld.
Särskilt inom detta område, om du inte har en överdriven passion för saken, vilket är riktigt, riktigt bra... gå inte i entreprenöriell riktning, låt någon som vet hur man gör det att göra det åt dig och du kommer att bli en passiv investerare som blir rik, vilket är lika fantastiskt, jag lovar dig.
Det finns ingen medelväg här, antingen är du ALL-IN som aktiv entreprenör, (som namnet på vårt företag), eller så blir du passiv.
När ögonblicket kom att sluta studera och börja göra (andra insikten: när är det bästa ögonblicket att göra? - svaret är alltid "nu"), startar jag planet och flyger till Miami, Florida, där jag bestämmer mig för att göra mitt första fastighetsaffär.
Jag sitter där i nästan två veckor med en mäklare som visar mig dussintals projekt, av alla de slag. Rädslan för fastighetsbubblan ligger stark i luften, men ändå bor alla i la la land – de ser inte eller vill inte se raset runt hörnet.
Ändå lärde jag mig det enorma värdet av att köpa fastigheter till betydligt under pari – det är där vinsten verkligen kommer in. I början.
Vilket snabbt tar upp den tredje insikten, och min favorit:
Kom ihåg: utgången görs i och med köpet. Inte till rea.
Slutligen, även om jag hade för avsikt att investera i Miami, ändrade jag ett territoriellt beslut och gjorde min första affär i USA för en annan fastighet än jag ursprungligen hade planerat, inklusive i Orlando.
Så här lärde jag mig att fastigheter görs på fältet, inte på en dator - och här är grundläggande insikt nummer 4 för idag.
Jag återvänder upplyst till Israel, och i min omgivning blir jag en auktoritet. Människor vill höra, lära sig och förstå vad denna nya värld "fastigheter i USA" är.
Och här är ett varningsord: speciellt i sociala nätverks tidevarv, när vi alla är "mästare" och "mästare", finns det inget farligare för en investerare än att "påtvinga" någon med auktoritet, bara för att han gjorde sin första egendomen eller till och med hans första.
Jag fick lära mig att "mästare" bara kan vara en, och "auktoritet" är inte ett begrepp för marknadsföring i kursbranschen, utan snarare en ledande persona inom ett visst område över tid - många år.
Kanske var det därför jag inte tog på mig rollen som auktoritet som byggdes åt mig bara på grund av det intresse som fanns omkring mig på den tiden.
***
Vad kan jag säga dig, universum skickade mig tips, och jag... är svag i antydningar.
Och trots all erfarenhet som kom under åren sedan dess, och all törst som utvecklades kring detta område, lyssnade jag inte på honom, och jag stannade ytterligare ett år och ytterligare ett år som anställd, i de organisatoriska ramarna, med bara en betydande förändring: Jag flyttade från kapitalmarknaden till 100 % fastighetsinvesteringar i USA.
Jag gick in i dessa organisationer med stor entusiasm, jag lärde mig mer än jag kan beskriva, och jag lämnade dessa fantastiska organisationer med enorm erfarenhet och kunskap, men också den största lärdomen av allt jag fick med smärta och till stora kostnader:
Jag lärde mig vad som är trasigt i affärsmodellen där det finns ett marknadsfört företag jämfört med en direkt transaktion i partnerskap med en entreprenör.
En smärta som tvingade mig att gå ut och starta ett eget företag, äntligen, som jag ska bygga som jag tycker att ett fastighetsinvesteringsbolag ska vara.
Och den här dagen kommer, för ungefär 3 och ett halvt år sedan, då jag bestämmer mig för att återvända till den enda sanningen, att för att lyckas med investeringar måste jag återvända till entreprenörszonen och kontrollera transaktionen.
Jag är affären.
Välkommen tillbaka!
***
När jag är affären är affären säker.

Naturligtvis kan du inte skriva ner dessa två ord, gud förbjude, i publikationer eller i en presentation, inte ens i ett samtal med en investerare och inte på något sätt. Men du, investeringsmarknadsföraren, borde veta detta i ditt hjärta.
När du är den som såg, inspekterade och köpte fastigheten, som känner till området utan och innan, känner till alla data på varje jämförelsefastighet, känner till alla makroekonomiska data i området, vet till vilket pris under marknaden du går in på, vet vad kvaliteten på din hantering är ska du känna att transaktionen är säker för dig - även om det är förbjudet att säga det högt.
Det kommer fortfarande inte att göra henne säker - naturligtvis inte, fastigheter är inte ett banklån, och marknaden är starkare än dem alla,
Men du kommer att veta att det är rätt för dig nu att ta in investerare som du vet kommer att dra nytta av det.
Och det finns inget sätt att en extern marknadsförare, eller någon som inte har någon direkt relation till konstruktionen av affären och projektet, någonsin kan känna som du.
Allt mindre är en risk som jag inte är villig att ta. Och det behöver du inte heller.
***
Hur hittar jag en partner?
I nästa steg börjar jag resan för att hitta min nästa fastighet, en av de viktigaste fastigheterna: Q-V-T-F
Han måste vara ärlig, han måste vara dedikerad på nivån att bygga ett livsverk, med andra kvalifikationer än min, men en investeringsfilosofi som är densamma som min och ett annat litet krav: han måste vara en professionell på en sådan nivå att vi kan producera det bästa tillgängliga investeringsalternativet för en israelisk investerare, enligt vår åsikt och vårt sätt.
inte mindre än
Han behöver inte bara förstå och "leva" idén om att köpa fastigheter under pari och förvandla dem till ett växande flöde för livet, utan också veta hur man gör det i varje hus, i varje byggnad.
Och vi kommer att vara fältentreprenörerna, inte ett marknadsföringsföretag i mitten.

– Jag hittade ingen.
Jag hittade 1,000 XNUMX räknare bättre än så. Jag hittade Shay.

Historien om hur Shai och jag träffades är en av de mest banala. Inte högre officerare som mitt i en kamp bestämde sig för att etablera operationen, inte 2 rivaler som bestämde sig för att slå sig samman, och inte en liknande historia.
Jag tog luren, vi bokade ett introduktionsmöte, vi satt i 45 minuter.
Och vi blev partners.
Och här är vårt företag, ALL-IN.
Som sagt, trots allt en av de mest banala historierna som finns.
Men hur sa personen som sa det? Ibland är sanningen också ett alternativ.
***
När jag fick förfrågan om att skriva till företagaren i veckan, i detta respektabla forum, tackade jag förstås glatt, och med stor respekt, och jag vill verkligen utnyttja denna vecka för att ge dig något praktiskt att göra.
Okonventionella punkter, andra vinklar för fastighetstransaktioner, inga fler upprepningar av material du redan känner till.

Du kan alltid scrolla till de föregående veckorna och lära dig av den stora visdomen och erfarenheten från veckans entreprenörer, mina tidigare kollegor, som gav här helt enkelt fantastiskt värde från alla möjliga håll - att jag önskar att jag hade en tiondel av det när jag började min resa.
Personligen vill jag ge dig en uppsättning andra verktyg som förhoppningsvis hjälper dig att förstå och välja investeringar mycket bättre med dina ögon öppna baby. Och när jag delar med mig av min erfarenhet och synvinkel som entreprenör – och när du delar min erfarenhet med entreprenörer, så riktar jag det också till dig, investeraren. Målet är att få dig in i cockpiten, att visa dig den entreprenöriella vinkeln på affären, så att du har alla perspektiv, och inte bara teoretiska koncept. (Kom ihåg? Lyft på huven).
Det här är dina pengar, och din framtid, det här är det bästa värdet jag kan ge enligt min åsikt.

Därför hoppas jag kunna förpassa min del i entreprenören den här veckan med mer betoning på upplysning och inspiration och inte bara lärande.
(Även om inspiration också är lärande i mina ögon – och till och med större än annat lärande).
Jag vill ge dig en glimt över axeln, så att du kan se vad jag gör, vad jag tror på, i hopp om att du ur entreprenörens vinkel kommer att kunna producera och lära dig och se poänger - annorlunda än en presentation.
Så kom igen...kom och bli voyeurs:
Låt oss njuta av det den här veckan.
Så vad är viktigt för mig att ge dig denna vecka?
Dag 2: Den bästa fastighetsstrategin
Dag 3: Finansiell utbildning: att välja investeringsområde, hur man analyserar en investeringsfastighet, ordning i grundläggande begrepp inom investeringar, hur man enkelt förstår vad är detta CASH ON CASH, ROI, IRR, NOI, Cap Rate som alla pratar om? Och varför behöver jag veta det?
Dag 4: ger tillgångar, med stark tonvikt på flerfamiljs, privata investeringar kontra en investeringsgrupp i ett partnerskap.
Dag 5: Hur investerar de ultrarika egentligen? (Spoiler: annorlunda än medelklassen).
De 6 största misstagen som investerare gör, och även de största misstagen av investeringsrekryterare i marknadsföring (för entreprenörer) + en gåva: en checklista med frågor som varje investerare måste ta reda på innan de går in i en investering
Dag 6: – Passiv inkomst genvägen till ekonomisk frihet + sammanfattning av mina superinsikter.
I morgondagens inlägg – vi börjar dyka ner i djupet, ta med popcorn.