40-årigt bolån: vad du behöver veta

Ett 40-årigt bolån är som ett traditionellt 15- eller 30-årigt bolån, men erbjuder en förlängd betalningstid. Om en husägare stannar i fastigheten under hela lånetiden och gör betalningar enligt överenskommelse, kommer de att betala av bolånet på 40 år.

Ett 40-årigt bostadslån kan ge vissa köpare ett överkomligt sätt att köpa en bostad på dagens dyra bostadsmarknad, även om det är viktigt att först överväga för- och nackdelarna med denna låneperiod.
Är det möjligt att få ett 40-årigt bolån?
Ja, du kan få ett 40-årigt bolån. Medan de vanligaste bolånen är 15- och 30-åriga bolån, kan och erbjuder långivare en mängd olika betalningsvillkor. Till exempel kan en låntagare som vill betala av sitt hem snabbt överväga ett 10-årigt lån. Å andra sidan kan en köpare som söker den lägsta månatliga betalningen välja ett 40-årigt bolån.
Traditionellt har 40-åriga lån fungerat som ett förlustreducerande alternativ som erbjuds husägare som är i fallissemang eller avskärmning och kämpar för att göra sina hembetalningar. Den här typen av lån är inte ett vanligt alternativ för låntagare som helt enkelt letar efter en längre lånetid vid ett nytt köp.

40 års bolån är inte lämpliga lån
Det kan vara ännu svårare att hitta ett 40-årigt köplån än det är att hitta ett 40-årigt lån. En anledning är att denna typ av lån inte är en "kvalificerad inteckning" som följer en uppsättning regler skapade av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Dessa riktlinjer säkerställer att hypotekslångivare inte drar fördel av låntagare genom att ge dem bostadslån som de inte har råd med. CFPB fastställde dessa regler som svar på subprime-hypotekkrisen som ledde till den stora lågkonjunkturen 2007-09.
En av reglerna för kvalificerade bolån är att de inte får ha en lånetid på mer än 30 år. Detta krav gör ett 40-årigt bostadslån till ett oberättigat bolån. Därför kan låntagare som vill köpa med ett 40-årigt lån behöva göra ytterligare sökningar.

Hur fungerar ett 40-årigt bolån?
Månatliga betalningar på ett 40-årigt bolån är i allmänhet lägre än kortfristiga lån. Däremot kommer du att betala mer i ränta eftersom du gör betalningar under en längre tidsperiod. Dessutom kan 40-åriga fasta bolåneräntor vara högre än för 15- och 30-åriga lån.
I likhet med bostadslån med vanligare betalningsvillkor kan strukturen på ett 40-årigt bolån variera beroende på långivare och låneplan. Här är några sätt som ett 40-årigt lån kan fungera på:
40-årigt bolån med fast ränta Det här alternativet är ganska enkelt. Med ett bolån med fast ränta förblir den månatliga amorteringen och räntebetalningarna desamma under hela lånets löptid. Ett 40-årigt bolån förlänger bolånetiden med 10 år jämfört med ett traditionellt 30-årigt bolån.
40 års justerbar ränta hypotekslån Låntagare kan få en justerbar ränta inteckning (ARM) med en 40 års löptid. En ARM har en fast ränta under en viss tid (till exempel fem, sju eller 10 år) och justerar sedan periodiskt för den återstående löptiden av lånet.

40-årigt räntefritt bolån I ett räntefritt lån går bolånebetalningarna till räntan under en viss tid innan de konverteras till kapital- och räntebetalningar.
40-årigt bolån med ballongbetalning Med ballongbolån får du lägre betalningar under stora delar av lånetiden, men du måste betala en stor engångsbetalning när bolånet förfaller.
Det är värt att betona att CFPB anser att alla dessa typer av lån är subprime eller riskfyllda för låntagare. Tänk på att 40-åriga fasta bolåneräntor också kan vara högre än lån med kortare löptid, precis som räntan på ett 30-årigt bolån är dyrare än ett 15-årigt bolån. Men även om de inte har en högre ränta, kan 10-årsskillnaden mellan de två lånevillkoren kosta låntagare enormt mycket under lånets löptid (mer om det senare).
För- och nackdelar med ett 40-årigt bolån
Medan ett 40-årigt bolån gör det billigare att betala av lånet, medför det vissa risker. Tänk på både för- och nackdelar innan du går vidare med ett 40-årigt bostadslån.
Fördelar
Lägre månadsbetalningar. Betalningen på ett 40-årigt bolån är mer lönsamt än ett 30-årigt bolån med samma lånebelopp, eftersom du har 10 år på dig att betala av det.

Ökad köpkraft. Den förlängda betalningstiden och lägre månatliga betalningar av ett 40-årigt bolån kan göra det möjligt för vissa köpare att köpa dyrare bostäder. På samma sätt kan vissa låntagare kanske köpa bostäder snabbare än de annars skulle.
mer flexibilitet. Fyrtioåriga lån med en initial avdragsfri period kan ge lite mer flexibilitet i början av din låneperiod. Detta kan vara en trevlig funktion om du kommer på dig själv med de höga kostnaderna för att flytta, möblera eller renovera ett nytt hem.
Nackdelar
högre räntor. Bolån med längre löptider kan ibland ha högre räntor än kortare lån. Därför kan 40-åriga bolåneräntor vara högre än 30-åriga bolåneräntor.
Eget kapital byggs långsamt. Med ett 40-årigt bolån bygger du upp eget kapital i en långsammare takt när lånetiden fortsätter. Detta kan resultera i en längre väntetid än vanligt om du vill refinansiera, få ett bostadslån eller ta bort privata bolåneförsäkringar (PMI), som alla kräver att du uppfyller lägsta tröskelvärden för bostadskapital.
Högre totalkostnad. På grund av den längre återbetalningstiden kommer ett 40-årigt bolån att ha en högre totalkostnad än ett kortare bolån. Till skillnad från stängningskostnaderna för kvalificerade bolån finns det ingen gräns för stängningskostnader och avgifter.

Svårare att hitta. Inte alla långivare erbjuder ett 40-årigt bostadslån eftersom det inte är en vanlig bolåneprodukt.
kan vara farligt. Om det 40-åriga lånet har ytterligare komponenter, såsom en avdragsfri period, negativ amortering eller en ballongbetalning, kan du ta en betydande risk.
Hur får man ett 40-årigt bolån?
Om du kämpar för att betala inteckningar och överväger 40-åriga bolån som ett alternativ för låneändring, är det första du bör göra att kontakta din långivare. Om ditt bolån är i fallissemang har du flera alternativ att överväga, och din långivare är enligt lag skyldig att samarbeta med dig för att hitta en lösning. Du kanske också vill kontakta en HUD-godkänd bostadsrådgivare för hjälp med att utvärdera din situation och förstå dina alternativ, vilket kan inkludera refinansiering, avskärmning, en anteckning i stället för avskärmning eller en blankning.
Processen för att säkra ett 40-årigt bolån vid köptillfället (inte som en låneändring) är mycket lik den för ett 30-årigt eller 15-årigt lån:
Bestäm om du är kvalificerad Eftersom 40-åriga bolån är icke-överensstämmande inteckningar, kommer vissa lånealternativ inte att vara tillgängliga. Till exempel är 40-åriga villkor inte ett alternativ för statligt stödda lån (som vanligtvis har mer avslappnade krav på låntagare). Därför måste du se till att du har kreditpoängen och uppfyller andra långivares krav för att kvalificera dig för ett 40-årigt bolån.

Hitta en hypotekslångivare Eftersom dessa produkter inte är allmänt tillgängliga, kan du behöva göra mer forskning för att hitta en långivare eller gå igenom en bolånemäklare eller onlinelångivare. Innan du bestämmer dig för en, se till att du arbetar med en ansedd långivare. Jämför flera 40-åriga bolåneinstitutioner för att öka dina chanser att hitta en långivare som du är bekväm med att arbeta med.
Ansök om ett lån Din långivare kommer att gå igenom de exakta detaljerna i sin process, men du måste i allmänhet tillhandahålla samma finansiella information och dokumentation som du skulle göra med ett traditionellt lån.
Kontrollera låneuppgifterna Din långivare kommer att tillhandahålla en låneuppskattning med alla detaljer om 40-årslånet. Se till att noggrant granska lånevillkoren och förstå hur lånet är uppbyggt och de beräknade totala betalningarna. Fråga skötaren om allt som är oklart.

Var hittar du ett 40-årigt bolån?
Att hitta långivare för 40-åriga bolån är inte lika lätt som att hitta långivare för andra bolåneprodukter, men det är inte omöjligt. Det är värt att försöka rådgöra med banken eller långivaren som du redan har en relation med. Om de inte erbjuder ett 40-årigt lån finns det flera ställen att leta efter:
Bolånemäklare. Vissa bolånemäklare arbetar med långivare som är specialiserade på 40-åriga lån och andra icke-konforma bolån.
Online och lokala långivare. Du kanske kan hitta en onlinelångivare – eller en liten lokal eller regional bank – som erbjuder 40-åriga bolån.
kreditföretag. Vissa kreditbolag har mer flexibla lånevillkor och kan erbjuda 40-åriga bolån.
Bostadskonsulter. Ditt statliga eller lokala HUD-kontor kan hänvisa dig till en bostadsrådgivare och andra resurser. Dessutom har CFPB en databas med bostadsrådgivare.
Hur är ett 40-årigt bolån jämfört med ett 30-årigt bolån?
Lånets återbetalningstid påverkar direkt månadsbetalningen, räntan och den totala kostnaden för lånet. En 40-årig låneperiod kommer att kräva mindre månatliga betalningar än ett 30-årigt lån, men det totala beloppet som betalas under lånet kommer att vara högre.

När du ska välja mellan ett 40-årigt bolån och ett 30-årigt bolån bör du titta på lånen sida vid sida. Nedan tittar vi på de två alternativen för ett bostadslån på 440,300 13 $ med en handpenning på XNUMX %. I vårt exempel är det ingen skillnad i räntan - bästa fall - och de månatliga betalningsbeloppen återspeglar endast kapital och ränta.
Lånebelopp, ränta, månadsbetalning, totalkostnad
30-årigt inteckning 383,061.00 5.3 USD 2,127.16 % 823,015.00 XNUMX USD XNUMX XNUMX USD
40-årigt inteckning 383,061.00 5.3 USD 1,923.86 % 923,451.30 XNUMX USD XNUMX XNUMX USD
Medan du sparar 200 USD i månaden på dina bolån genom att ta ett 40-årigt lån, kommer du att spendera cirka 100,400 XNUMX USD mer för förmånen.
Räntan du kommer att betala under dessa 40 år kommer också att överstiga husets försäljningspris, vilket inte stämmer för 30-årslånet.

Slutligen bör du titta på hur mycket långsammare du kommer att bygga eget kapital med ett 40-årigt lån. Diagrammet nedan jämför aktiebyggnadens tidslinjer för 30- och 40-åriga bolån.
Som du kan se, med ett 30-årigt lån, skulle du bygga 20% eget kapital på fem år, men med ett 40-årigt lån skulle du behöva vänta nästan nio år för att bygga upp det egna kapitalet. Och beroende på andra villkor för lånet (t.ex. avdragsfri period) kan det ta ännu längre tid att bygga upp eget kapital.
Alternativ till ett 40-årigt bolån
Innan du bestämmer dig för ett 40-årigt bolån, se till att du känner till dina andra alternativ.
bolånepoäng. Om ditt huvudmål är att ha mindre månatliga betalningar kan det ha samma effekt att betala ränta i förskott genom att köpa poäng.
Ett konventionellt lån på 30 år. Beroende på lånebeloppet och räntan kan betalningen på ett konventionellt 30-årigt lån (som inte stöds av regeringen) inte vara mycket högre än ett 40-årigt bolån. Du kan också öka överkomligheten för ett 30-årigt bolån genom att köpa en lite billigare bostad.
Refinansiering. Om du kämpar för att betala dina bolån behöver du inte nödvändigtvis ändra din låneperiod. Du kan refinansiera för att istället få en lägre ränta, vilket kan sänka dina månatliga betalningar även om du behåller samma lånetid.
FHA-lån. FHA-stödda lån kan vara ett prisvärt alternativ till ett 40-årigt bostadslån. FHA-lån har låga räntor, låga krav på handpenning och enkla kreditkrav.

USDA lån. Bolån garanterade av US Department of Agriculture (USDA) kan också ge överkomliga betalningar. USDA-lån har låga räntor och inga krav på handpenning, men är endast tillgängliga för låntagare med låga och måttliga inkomster i utsedda landsbygdsområden.
VA-lån. Veteraner, militär personal och kvalificerade makar kan hitta ett VA-stödt lån som ett överkomligt alternativ. VA-lån har inga krav på handpenning eller bolåneförsäkring.
ÄRM. Om du kan flytta under den initiala ränteperioden kan en ARM vara ett bra alternativ för dig.