Pinnarna:
#Veckans initiativtagare Adam Ashkenazi #Inlägg 4
I förra inlägget berättade jag om en byggnad jag köpt med 4 lägenheter, om hyresgästerna där som inte betalade hyra, om två förvaltningsbolag jag sagt upp och om beslutet att ta på mig att från och med nu förvalta mina fastigheter .
Så den 22 december anlände jag till Pittsburgh igen, och jag hade flera mål: att hitta en anställd med lön för en deltidstjänst, så att hon skulle arbeta med mig och vara engagerad i mig. Naturligtvis hade jag ett annat mål, att ta hand om renoveringen av en duplex som jag köpte i början av november, i Penn Hills (en stad som gränsar till staden Pittsburgh), och även ta hand om noggrant, på 4plex.
Låt oss börja med duplexet: Bra affär på papper, bra yta, min första affär från Olsler, jag erbjöd 57,500 150 (huset är värt närmare XNUMXK idag efter renovering, och enligt min ödmjuka åsikt baserat på analys av liknande affärer - TLAH). Erbjudandet accepterades. Den här gången insisterade jag på att en hyresgäst som fortfarande bodde i en av de två enheterna skulle lämna, så stängningen tog ungefär en månad och lite.
Jag anlitade inte en advokat för att representera mig, jag gick med titeln som Holsler insisterade på (en titel som är vänlig mot Holslers i området). Jag trasslade till big time. Jag trodde att jag var en smartass och kunde klara mig själv (jag är trots allt Abu Ali, eller hur? Tredje affären, lilla Ali? Så det är det inte). Jag visste från två tidigare fall att säljaren ansvarar för att hantera kommunens krav gällande hyres- och bostadstillstånd. Vad annars? Senare visade det sig att Holsler helt enkelt begärde ett AS IS-godkännande, i stängningssyfte och inte för bostadslicensändamål. Det visste jag inte om, och titeln brydde sig inte heller om att informera mig (en objektiv titel? Förmodligen inte). I efterhand, förresten, i juridiskt samråd, gjordes det klart för mig att jag definitivt har en talan för en del av den renovering jag gjorde mot Haussler, och möjligen mot titeln. Men karma "är en strand", och jag föredrar, och jag föredrog att inte investera energi i rättsliga förfaranden (dyrt - och de är dyra i USA).
I alla fall gick stängningen smidigt. I själva fastigheten behövdes en hel del reparationer enligt följande (och detta är stadiet före dramatiken med bostadslicensen, mer om det senare): det var nödvändigt att ta bort mycket sopor från huset (amerikaner är något hamstrare ), det var nödvändigt att reparera entrétrappor till en av enheterna, två vattentankar byttes ut, två Ugnar (värme) byttes ut, renoveringar i enheter och kosmetika, högtryckstvätt och lite andra småsaker.
Renoveringen (etapp XNUMX) tog ungefär en månad. Jag spred arbetet på flera yrkesverksamma. Tak, jag har inte bytt det - även om det är gammalt så är målet att byta det på sommaren, när jag skriver dessa rader är det fortfarande ganska kallt i området och så var det såklart i december när arbetet började.
Entreprenören som valdes var entreprenören från det tidigare projektet, tydligen en stjärna. Först under renoveringen upptäckte jag något som kallas "entreprenörssyndrom". Jag kommer att förklara: en entreprenör kan vara en stjärna, göra ett fantastiskt projekt, men sedan i det andra projektet "känner han sig själv", eller tar sig an flera andra projekt samtidigt.
I mitt fall såg jag redan när jag var i fält att något var fel, han kommer till jobbet på kvällen, jobbar till tidig eftermiddag, men hallå - han har redan gjort ett projekt åt mig och lite underhåll, jag litade på honom. Arbetet - när jag var i fält gjordes i bra tempo, så jag var förlåtande.
Precis som sagt litade jag på honom, jag hade redan jobbat med honom, och han var helt pålitlig (samtidigt hjälpte han mig även med två andra små projekt på 4 Flex där jag vräkte två hyresgäster under tiden). Trappan - var förstås en katastrof, jag fick reda på det först senare. Han försökte fortfarande fixa det, men de såg mycket mindre vackra ut än jag hade hoppats.
Samtidigt gick enheten ut på marknaden. Det tog lite tid, jag sänkte priset lite, och under tiden - en hyresgäst ville flytta in, stängde allt, betalade allt, tog hand om hyresförsäkringen och låt oss gå.
Två dagar innan hennes flytt var hon i lägenheten med min assistent på fältet (jag skriver mer om Amanda i nästa inlägg). Och så möttes de av en väldigt konstig granne, som jag lärde känna även när jag var på fältet. Jag vet inte om det är en fråga om själ eller allvarlig svartsjuka, eftersom det specifika huset tillhörde henne och hennes man fram till 2006, och det visar sig att alla fastigheter runt mitt hus (två korsande gator) tillhör dem, och de har också försökt sälja alla sina fastigheter i ett år, utan att lyckas (hon sa till mig själv, och jag övervägde till och med att ge henne ett bud på ett av hennes hus, bara hon krävde ett superorealistiskt pris).
Senare sa min assistent också att hon kom till platsen för att visa fastigheten och denna granne slängde allt hennes sopor till oss. Grannen, visste inte att Amanda var min anställd, och bara slängde soporna, och fortsatte, tills Amanda varnade henne för det, och hon plockade upp det. Det var även ett annat fall, under renoveringen, att grannens man helt enkelt gick in i huset, när min entreprenör jobbade, och började kommentera arbetet (man ska göra si och så), och gå in i fastigheten utan tillstånd. Min entreprenör viftade bort det. Kort sagt - konstiga människor.
Så låt oss gå tillbaka till två dagar innan hyresgästen skulle gå in i en av lägenheterna – grannen var där, och började ställa frågor, till synes artigt och vänligt. Min assistent berättade om det i realtid, hon ställde alla möjliga frågor etc. (Amanda har skrämmande instinkter, jag var tvungen att lyssna på henne vid några tillfällen till, när jag lyssnade kom det bara bra ur det), tydligen hon förutsåg vad som skulle hända.
Mindre än en timme efter samtalet får jag ett telefonsamtal från en företrädare för kommunen, som berättade "att han fick veta att mitt hus ska hyras". Jag sa oskyldigt till honom att ja, jag förstod inte vad problemet var. Eller så informerade han mig om att han var tvungen att göra en besiktning eftersom det fanns en lista på reparationer i huset som måste göras innan man fick ett bostadstillstånd. Samma lista, enligt inspektören, gavs till Titel vid den tidpunkten, innan stängningen. Ja, han informerade mig om att jag inte får hyra lägenheten utan inflyttningstillstånd (vilket kan leda till åtal i den lokala domstolen och böter).
Jag - i chock, på gränsen till en hjärtattack (ingen sarkasm, min fru skickade mig i det ögonblicket för att gå utanför och andas luft). Inspektören (en mycket snäll person, som verkligen hjälpte till mycket senare, ska jag säga i efterhand och ärligt), skickade mig listan över reparationer via e-post. En lista som var i besittning av titeln och Holsler - och som inte kom till min kännedom (igen, för att vara tydlig, jag erkänner, felet är mitt, att jag inte tog hand om juridisk ombud vid köpet , jag skyller inte på någon - bara jag är i slutändan skyldig).
Jag läste listan med korrigeringar, en del gjordes förresten, en del var det inte (det som inte främst var mina saker skulle inte se dramatiskt ut). Dessutom, de berömda trappan från tidigare - inte upp till standard, de måste demonteras igen, och det återstår fortfarande mycket arbete i källaren också, och mer. Full av småsaker som jag i efterhand också upptäckte att just denna stad är väldigt försvårande.
Nåväl, låt oss lägga undan den psykiska pressen jag kände, för under tiden - jag var tvungen att ta hand om hyresgästen! att hon inte kunde flytta till en duplex, och hon har redan skrivit på ett kontrakt.
Lyckligtvis var 4plexet delvis vakant, efter avhysningen av två hyresgäster, och lyckligtvis hade (och har fortfarande) min assistent en bra relation med den hyresgästen (som visade sig vara en fantastisk hyresgäst som till och med ibland hjälper mig att visa enheter i 4plexet ). Min assistent pratade med henne och berättade allt som hände och föreslog att hon skulle flytta till en lägenhet i vårt hus under tiden. Hon höll med, naturligtvis är hyran i byggnaden lägre, men som kompensation erbjöd vi henne den för ett lågt belopp på $650 med option på en månad. Hon tackade ja och flyttade dit. I kontraktet stod det också att hon har rätt att flytta till duplexet så snart det finns en licens (senare bestämde hon sig för att stanna i fourx).
Så jag löste hyresgästproblemet.
Nu var jag tvungen att hitta en reparationsentreprenör, stjärnentreprenören som svikit mig, jag gick inte med på att anställa längre. Jag kollade flera alternativ, jag tog någon som överlag gjorde ett bra intryck, och dessutom kunde börja snabbt, hade licens, hade försäkring, ett rimligt pris. Han började bra, gjorde en ganska betydande del av arbetet (låt oss säga 60%). Vid något tillfälle, försvinnande - svarar inte i telefon, svarar på meddelanden timmar senare, min assistent kommer till duplexet och uppdaterar att han inte hittas. Han säger att han gjorde si och så, min assistent kommer och kollar, och sakerna blev inte gjorda. Ännu mer än så skäller han ut mig för att jag ständigt kollar på honom. Jag undrar vad han har att dölja?
En försening på två veckor eller mer. I en av korrespondenserna skämdes han inte ens för att skriva till mig att han tog 5 projekt till, och han har inga anställda. Som sagt, vid ett visst tillfälle pratade han inte med mig i telefon, utan bara i meddelanden.
Efter lite mer än två veckors försening fick han sparken. Han krävde ingenting, han insåg nog att han trasslat till big time, och även om han frågar kan han söka.
Fast igen.
Nu, låt oss ta en paus från duplexet. Vi kommer att flytta till framsidan av 4 Flex. För att vara tydlig, allt händer samtidigt.
Så på Fourplex evakuerades två enheter efter att jag sagt upp förvaltningsbolaget, en advokat vars tjänster jag anlitade tog hand om den officiella vräkningen (efter att en dom redan hade meddelats väntade förvaltningsbolaget på att vräkningen skulle samordnas, det tog hennes två månader tog min advokat hand om det på två dagar). Jag var tvungen att ta hand om reparationerna och förbereda de två enheterna för uthyrning. Verken bestod huvudsakligen av kosmetika. Två enheter gick ut på marknaden.
Samtidigt fanns det, som jag minns, ett annat vräkningsyrkande som avslogs, påstås med motiveringen att hyresgästen lider av en funktionsnedsättning (i underrätterna visar det sig att det inte finns något protokoll att kontrollera). Advokaten jag anlitade sa till mig att det var en löjlig sak, och i efterhand verkar det som att förvaltningsbolaget var ganska upprörda på mig, det var också ganska tydligt i samtalet med dem, att företrädaren som infann sig i rätten helt enkelt inte var känner till fakta.
Så jag lämnade in ytterligare ett vräkningskrav, den här gången accepterades kravet. Men maj? 90 minuter överklagade den fräcka hyresgästen, som har pengar till droger, men inga pengar till hyra (även då var det tal om 7 månader hon inte betalade). Ja ja, något som kostade mig ytterligare 2200 $ för advokater.
Hon lämnade in en överklagan, som var planerad till förhandling tre månader framåt. Kort sagt ytterligare 3 månader utan hyra. Det som är tråkigt är att när jag var på fältet i december träffade jag hyresgästen, efter domen, och hennes bror, den sistnämnde berättade att hon skulle åka i slutet av veckan.
Vilken avgång, och vilka skor, minut 90, fredag, överklagade hon (hon har 10 dagar).
Samtidigt slutade en annan enhet, vars hyresgäst är militärveteran (minns du föreningen från förra inlägget?), helt enkelt att betala hyra. Han träffade mig på fältet i december, och började berätta massor av historier för mig om reparationer, alla kosmetiska saker, bara dessa saker levde han med i många år. Han hävdade också att han hade problem med kylskåpet (jag såg till att byta ut det och köpa ett nytt).
När jag träffade honom betalade han en del av hyran för december månad, vilket redan var det skede då jag tog kontroll och förvaltning av fastigheten, enligt honom betalade han även två månader innan till förvaltningsbolaget, han visade mig en referens från vilken det var omöjligt att riktigt förstå någonting. Å ena sidan kunde jag ha insisterat, å andra sidan – jag ville inte bråka med det giftiga förvaltningsbolaget längre, och jag ville framåt och framåt. Jag kanske gav upp, eller blev lite svag, det accepterar jag och jag lever med det. Jag ville springa framåt och förvalta mina pengar ordentligt.
Som nämnt slutade hyresgästen ovan att betala efter december. Följaktligen kontaktas han om och om igen, och han ger löften, sedan meddelar han skamlöst att han inte betalar någonting förrän reparationer är gjorda.
Misstag (ett till av 100) - så fort hyresgästen hotar på det sättet är det bara att lämna in en vräkningstalan (förresten, juridiskt har jag förstått att han måste sätta in pengar i förtroende om han har en tvist om reparationer som är inte gjort, naturligtvis gjorde han inte det). Den här gången, eftersom jag bara tog kontroll och förvaltning av fastigheten, och även för att jag mådde dåligt över hur fastigheten hade skötts hittills, väntade jag och väntade, och jag sa till mig själv - jag ska ta hand om reparationerna, och då har han inga ursäkter (bullshit, de som hotar så här brukar inte betala senare heller ). Dessutom skämdes hyresgästen inte heller vid ett tillfälle för att klaga på att han brukade betala 400 dollar, och idag betalar han 700 dollar. (Så varför skrev du på ett kontrakt? Jag frågade - han svarade inte på det här meddelandet).
Dessutom, angående reparationerna i den hyresgästens enhet, minns du stjärnentreprenören? Vem gjorde ett projekt i 4-plex, och även i duplex? Så det var meningen att han skulle utföra reparationerna i samma enhet, men samtidigt blev han försenad på grund av saker relaterade till honom, och även på grund av en rörledningsexplosion i 4 Flex.
Att säga: Någonstans i början av januari får jag ett samtal klockan tre på morgonen (från samma hyresgäst som inte betalar), ett rör sprack i källaren (höjden av kylan). Läckande vatten och dramatisk källaröversvämning. Samma entreprenör som fortfarande jobbade med mig då (inte den som fick sparken i duplexet, utan den första som jobbade i duplexet och 4-plexet), kom för att ta hand om det. En historia om några dagar, både för att få ut allt vatten ur källaren, och även för att ta hand om rören. Tog en vecka och lite, kostade mycket pengar (cirka $5000).
Samtidigt, när entreprenören redan hade ordnat att komma till den motvilliga hyresgästens enhet för att utföra reparationer, öppnade hyresgästen inte dörren, eftersom hans fru sov (och han var på jobbet).
Äntligen var reparationerna gjorda, även då gjordes de fruktansvärt av den (fd) stjärnentreprenören. Efter bara ett dygn skickade jag en annan hantlangare, som genomförde jobbet ordentligt, samtidigt som hyresgästen även per telefon bekräftade att allt såg bra ut, och lovade att sköta betalningen (hihi).
Betalade hyresgästen efter de reparationer han krävde? Naturligtvis inte, han bara försvann, svarade inte i telefon på nästan två veckor, inte till mig, inte till min assistent.
Den här gången var spelen över, en vräkningsprocess väcktes (först ett brev utanför dörren, sedan en stämningsansökan efter 15 dagar). Naturligtvis är detta redan ett stadium där jag förstår att detta är en sofistikerad. Men en sofist på hög nivå. Till exempel, två veckor efter reparationen, och efter att ett brev placerats utanför dörren (det så kallade "betala eller lämna"), skickade han djärvt meddelanden till min assistent, med massor av klagomål om reparationen (bullshit eftersom han berättade mig på telefonen att allt såg bra ut), och fler nya klagomål . Kort sagt, han väntade två veckor med att flytta ut utan att betala hyra, och samtidigt letade han efter en lägenhet åt sig själv, efter att en vräkningstalan väckts mot honom.
För att avsluta inlägget, närmar jag mig redan slutet av januari - början av februari, jag finner mig själv blödande kostnader (betala räkningar på duplex, juridiska kostnader för vräkningar och till entreprenörer som genomförde arbetskryssningar). Med en icke-betalande hyresgäst, en annan icke-betalande hyresgäst som hade fräckheten att överklaga mig och med felet i form av rör som exploderade och kostade ungefär en tredjedel av snittlönen i ekonomin. Ja, jag befinner mig också med en duplex som skulle vara ett stort löfte, men den har stått i två och en halv månad utan att fungera, och utan inkomst (och med en massa räkningar), och utan möjlighet att hyra (bara för att göra bilden komplett, samtidigt driver jag en advokatbyrå, ja?) .
Det var ett ögonblick jag ville sluta. Jag ville släppa allt och berätta för alla thz$#$.
Fortsättning följer.
På bilden: jag, och det enda i livet som lyckas hålla mig frisk.
Responser